超1/5沪市上市企业杀入房地产业 “地产化”愈演愈烈(2)

　　地产的隐藏暴利超白酒

　　资金蜂拥杀入，中央三令五申从严调控也不能根本改变这种局面，地产业真的有一种叫人不可抗拒的魔力？ 

　　泰禾集团(000732.SZ)品牌总监沈力男对《中国经济周刊》表示，当前各类资本涌入地产业，是因为中国仍处于巨大的城市化进程中，购房需求长期呈现出一种爆发的状态，房地产行业表现出较高的回报。

　　多位市场分析师指出，高回报、高盈利能力正是地产业吸纳资本的指针。多家机构数据显示，近年来地产业的整体毛利率在30%~40%，在行业中表现居前。而毛利率一旦超过40%，就迈过了“暴利”门槛。

　　以冠城大通(600067.SH)为例，2012年，该公司漆包线业务营业收入31.56亿元，但营业利润只有1.33亿元；其房地产业务规模与漆包线相当，营业收入为29.43亿元，但营业利润14.2亿元，是前者的10倍以上，毛利率为48.22%，是前者的11.5倍。

　　尽管从上市公司年报中可以发现，白酒、典当等行业的毛利率更高，而很多高度暴利行业都是一些具有一定资源垄断性质的行业，但是相比而言，这些行业普遍没有地产业所具备的优势：可以大规模经营、低门槛、对资源并不具备垄断特征。正因为如此，各类资本可以更加自如地享受地产业的高额回报。

　　事实上，房地产业的暴利程度在上市公司对外公开的财务数据中隐藏得很深。由于地产业实行资本金制度，开发商的利润能迅速被放大。比如一个住宅项目的预计投资额是10亿元，利润是3亿元，项目利润率为30%。而实际上开发商只用拿出2.5亿元，即可启动项目，后期可利用预售资金来分期滚动开发，不用再自掏腰包，那么此时项目的利润率已经变为120%。

　　但这只是较低水平操作的暴利手法，更有甚者，则以囤地、狂涨价、借助金融杠杆蛇吞象等手段，更加疯狂地攫取暴利。如在北京上海等地，一些地块拿地价只有不到2000元/平方米，但最终能卖至4万元/平方米以上；另外，有些公司先高价拍得土地后，立即联系金融资本，二者合作开发，利润更是十分惊人。

　　中国房地产学会副会长陈国强对《中国经济周刊》表示，由于房地产行业上下游的关联性很强，它的强弱兴衰对实体经济影响很大，如果投资回报水平过高，太过容易获得暴利，将对国民经济的结构带来很大的扭曲效应。如果我们不对当前高房价采取调控措施，那么将有更多的人利用房地产作为投资手段，就会造成贫富差距不断恶化、官商勾结腐败等一系列后果，这些问题都与房地产行业发展过快、回报过高有关。

　　陈国强表示，如果一个行业发展过于暴利，那么它在国民经济当中话语权就很强势，就会对国民经济产生较大影响。

　　这绝非危言耸听。近年来，各层面为了勒住高房价，解决居住难题，出台了一轮又一轮的调控措施，但很多次都是到了关键时刻功亏一篑。

　　正因为各路资金都涌入地产业，房地产业不自觉地成功渗透进了各行各业，从某种程度上说，房地产业已经悄无声息地绑架了中国经济。

　　另一方面，地产业对经济面的反噬作用也很强，不少不专业的资金进入这一行，正面临万劫不复的局面；而且，这种危机正日益增强。

　　记者手记

　　地产“绑架”城镇化并非杞人忧天

　　北京市发改委一位官员告诉《中国经济周刊》，房地产业是资源消耗型产业，对资源的消耗量较大，对环境的破坏力较强，过度依赖地产业，将面临资源消耗殆尽的危机；而且，当前各层面已经认识到这一问题，正强调调结构、转方式、促发展，但若不能摆脱对地产业的依赖，调结构将是一句空话。

　　新型城镇化即将展开，国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁6月3日对媒体表示，推进新型城镇化不是为了吸引投资，而是要改革，主要进行户籍制度和土地制度的改革，预计今年底将出台改革政策。

　　然而，在很多从事房地产业的企业看来，所谓城镇化是拉动内需的最大潜力，直接变成了城镇化是拉动房产市场的最大潜力。

　　正布局房地产业的上市公司啤酒花(600090.SH)就在其2012年年报中提出：虽然政策“微调”与房地产调控的“双重标准”继续执行，但随着2013年宏观经济政策的定调，城镇化将继续拉动内需增长，在本年度及未来，城镇化是我国房产市场扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化进一步推进，房地产市场刚性需求继续显现，拉动内需的地位也会日益突出。

　　中原高速提出，目前，河南省正大力进行城镇化建设，这将为开发符合政策导向、资金实力较强的房地产企业带来一定的发展机遇。根据自身情况和国家行业政策的变化，公司进行适量的房地产项目投资。

　　对于这种冲动，李铁此前接受《中国经济周刊》专访时便指出：“城镇化就是城市建设、投资项目”的观点是不对的，但传统的政绩观导致地方对城镇化的误解，城市管理者更愿意加大对城镇基础设施建设和景观建设的投资。

　　上海易居房地产研究院研究员郑红玉表示，今后城镇化发展思路应该是全方位的发展，关注人的全面发展，绝非过去的地产发展思路，即方方面面的改革均按部就班进行。

　　中国房地产学会副会长陈国强指出，尽管目前地产业现状是当前城镇化过程中出现的一个产物，将来会随着城镇化进程的深入会逐步得到改变，但刻不容缓的是要理顺地产业的发展格局，这需要各方面共同努力，只有理性发展，才能长远发展。他认为，就经济空心化而言，一方面可以提高进入门槛，鼓励专业的开发商发展，还包括资金的门槛，改善项目资本金制度；另一方面，引导经济的全方位发展，改善一系列制度因素，理顺行业的投资回报。