建业地产股权重组 扩张模式有风险拟重回郑州？

　　建业地产股份有限公司（00832，HK；以下简称建业地产）日前宣布，其间接全资附属公司建业中国与开封（楼盘）大宏、建业大宏、森林半岛、开封建业及酒店公司订立股权重组协议。

　　据了解，此次交易完成后将为该公司带来约1.71亿元的收益，并产生净现金流约0.32亿元。该笔收入可进一步加强集团的流动资金，为其日后收购土地提供资金。

　　此举被业内人士视为建业地产为缓解其负债压力，并实施战略转向所做的准备。财报显示，建业地产当前的负债压力较大，其2012年年报显示，流动负债已超135亿元。

　　《每日经济新闻》记者了解到，建业地产今年的土地款预算为30亿元，而公司方面也拟将布局重心转回至二线城市郑州。建业地产千万平方米以上的土地储备，都位于“供大于求”的三、四线城市。

　　业内人士指出，建业地产目前重心的转变，表明其原先进军三四线城市的决策或是不明智的。但建业地产仍高负债拿地，这将不断积累各种风险。如财务上会使拿地的杠杆风险加剧；经营上会出现市场消化不良的风险。对于建业地产而言，此类风险或将拖累其正常的业务发展。

　　股权重组或为缓解压力/

　　根据协议，建业中国向开封大宏出售建业大宏60%股权，代价为人民币2.88亿元；建业中国向开封大宏收购开封建业20%股权，代价为人民币0.3亿元；建业中国向建业大宏收购酒店公司100%股权，代价为人民币0.81亿元；开封建业及酒店公司分别偿还结欠建业大宏的贷款人民币1.34亿元及人民币0.10亿元。并且在股权重组协议日期，建业大宏及森林半岛并无结欠建业中国的贷款。

　　据悉，在6月17日及在股权重组协议完成前，建业大宏及森林半岛（建业大宏的全资附属公司）均是建业地产拥有60%股权的附属公司。待股权重组协议完成后，建业地产与建业大宏及森林半岛均将并无拥有任何股权或应占权益，而建业大宏及森林半岛将不再是建业地产的附属公司。开封建业为建业地产拥有80%股权的附属公司，待股权重组协议完成后，开封建业将成为建业地产的全资附属公司。

　　此举被业内人士视为是建业地产为缓解其销售、负债压力，并实施战略转向所做的准备。

　　6月13日，建业地产发布销售公告称，今年1~5月，建业地产合同销售金额达47.1亿元，较去年同期的35亿元上升了34.5%；合同销售面积达66.65万平方米，较去年同期的52.29万平方米上升了27.4%。

　　有业内人士指出，按照建业地产前5月销售66.65万平方米的水平计算，2013年的平均月销售额为13.33万平方米。实际上，这样的速度并不比2012年的水平好多少。“相反，随着目前楼市调控的深入，销售速度将带有下滑的预期。”

　　根据建业地产的综合财务数据显示，2012年末的现金及现金等价物为39.50亿元，而2011年末的现金及现金等价物为32.56亿元。负债方面，包括银行借款、其他借款、预收款项等诸多内容在内的流动负债为135.14亿元，其中2011年末为137.61亿元；而非流动负债达到了52.11亿元，而2011年末为67.52亿元。

　　第一上海证券有限公司策略师岑智勇表示，对债券投资者而言，企业是否具备足够的偿债能力，将影响风险系数。公司的地产项目过于集中，以及消化能力不大，都可能影响集团的偿债能力。

　　三四线城市楼市风险渐显/

　　建业地产当前的困境与其立足三四线的战略受挫不无关系。一直以来，建业地产的布局重点都在三四线城市。建业地产的土地储备城市分布图显示，其在郑州的土地储备仅占21.3%。而在安阳、濮阳、济源等17个三四线城市的土地储备高达78.7%。

　　1月14日，建业地产在官方网站上表示，2013年，建业地产将真正进入战略的纵深阶段，并将用4年左右的时间进入40~50个县级城市，总体开发规模达到600万平方米以上，销售目标将达300亿元。

　　值得注意的是，目前部分三线城市开发大盘所蕴藏的风险已逐渐显现。中国房产信息集团发布的《中国城市发展前景与风险排行榜》报告指出，一些三线城市的风险主要表现在供求关系上，由于本身的需求量并不足以对当前大规模开发形成支撑，这些城市未来风险正在集中展现。

　　建业地产2012年年报显示，公司在河南三门峡的土地储备占到土地总储备额的2.8%。而在上述《中国城市发展前景与风险排行榜报告》中，三门峡位列全国城市市场风险排行榜第37名。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，三四线城市的需求只集中在当地人群中，吸引力有限。这些地区土地成本较低，吸引了一些大型房企来此发展，并且开发的项目规模都较大。而当地房企也在开发楼盘，这使得这些地区的房地产开发规模急剧增加，从而形成了很多三四线城市项目滞销的局面。

　　扩张之路并未停止/

　　上海易居研究院研究员严跃进表示，对于一家深耕河南的地产公司而言，建业地产的土地储备已经高达1322万平方米，但今年建业地产的土地款预算仍在30亿元人民币，这种格局已显示了其扩张的意图。

　　建业地产曾宣布，其拥有51%权益的间接附属公司河南建业泰宏置业有限公司，于2月21日获得了郑州市二七区6宗土地，总面积23亩，拿地总价为7亿元，折合土地成本约为1039元/平方米。

　　尽管自去年以来，建业地产拿过的地块不在少数，但在郑州拿地却不多。资料显示，仅于去年5月29日，建业地产旗下两家间接全资附属公司以共约1.54亿元的价格拿过郑州新区两块地。

　　而此次建业地产仍选择在时隔大半年后，重新“杀回”二线城市郑州的中心区拿地，难免不让人联想，是否是因为目前建业地产重点布局的河南三四线城市不被市场看好，从而公司方面拟将布局重心转回至郑州。

　　3月27日，建业地产首席执行官陈建业于香港业绩发布会上亦表示，争取在未来1~2年内夺回郑州的第一市场份额。而据建业地产首席财务官及执行副总裁胡冰介绍，“去年，我们是以675元/平方米的成本新增了414万平方米的土地储备。”

　　建业地产财报显示，2011年净利润为6.67亿元，2012年这一数字为8.23亿元。2012年的净利润相比2011年增加了约1.55亿元。

　　严跃进分析认为，建业地产借股权重组的模式来实现扩张，表明了其企业战略的转向。但在他看来，即便建业地产从三四线城市撤回二线市场，仍不能在短时间内化解已有的风险。事实上，建业地产借股权重组的模式来加快扩张步伐，本身就可能衍生出新的市场风险和财务风险。因此，作为管理层，应对这种风险保持清醒的头脑，防止出现“扩张不力反而受困”的经营困境。

　　针对上述疑问，记者将采访提纲发至建业地产，但截至发稿时，尚未得到回复。