迪马股份高负债扩张 牵手信托输血“地王”项目

    12亿元，对于2012年末总资产未过百亿元的迪马股份和受托资产规模不足150亿元的杭州信托来讲并不是一个小的数额。

    不过，业内却多看好迪马股份此次与信托的再次“联姻”。分析人士指出，迪马股份的房地产业务已经受到资金紧张的困扰，本次与杭州信托合作，有利于满足项目开发资金需求，保证项目快速启动运行。

    近两年的房地产调控，对中等规模的区域型房企影响深远，与大型房企不同的是，在传统融资渠道不畅的情况下，以信托为主的新型融资渠道成为多家上市区域性房企扩张的重要补血来源，如福星股份、阳光城、迪马股份等。

    迪马股份携手信托

    开发“地王”项目

    昨日，迪马股份公告称，将引入杭工商信托，与其合作开发其子公司东原房地产开发有限公司今年5月10日取得的北部新区G9-1/02号、 G12-2-1/02号宗地国有土地使用权。

    东原房地产为开发上述项目，成立子公司重庆长川置业有限公司。有媒体指出，此次长川置业投建的地产项目最终成交价为17.7亿元，溢价率达24.5%，折合楼面地价4960元/平方米，为当地的“单价地王”。

    根据迪马股份公告，杭州信托通过股权及债权方式投入不超过12亿元。以信托资金24500万元通过增资方式获得长川置业49%的股权，东原地产则增资23500万元持有长川置业51%的股权（长川置业原注册资本2000万元）。杭州信托以剩余信托资金等价从东原地产处分次受让东原地产基于股东借款而对长川置业享有的本金额不超过人民币95500万元的债权。

    针对这种“股权+债权”结合的融资方式，用益信托分析师帅国让对《证券日报》记者表示：“目前房地产信托的开发主要以贷款方式为主，像这种‘股权+债权’结合起来开发的项目不是很多，信托公司主要是有风险把控的一种考虑，以及通过这种方式，信托公司也可能参与到项目开发的决策当中去。”

    近年房企融资

    频繁依赖信托

    近年来持续的调控使得一大批区域型中型房企将主要融资渠道转移到信托，如福星股份、阳光城、迪马股份等。信托融资是把双刃剑，部分公司借力信托在调控期间仍实现扩张，但也要为此支出远高于银行存款的财务费用。

    本报记者查阅迪马股份2012年年报，除了此次与杭州信托的12亿元大单合作外，近两年迪马股份与杭州信托仍有多笔合作。

    迪马股份2012年年报显示，其金额前5名的一年内到期的长期借款中，前三名均为发生于2011年的杭州信托的借款，期末合计金额为4.1亿元左右，不过按照借款终止日计算，上述信托借款均已于上半年到期，三笔信托借款的年利率均为14.5%，远高于同期银行借款的利率。

    “如果信托融资在公司融资体系中占比较高，则公司需要支付较高的财务费用，对于上市公司来讲，需要注意资金回笼与信托偿还的平衡，不然很可能会被信托高息拖入‘泥潭’。”一位不愿具名的券商分析人士指出。

    虽然迪马股份并未具体披露其他信托借款的具体信息，但是其2012年年底“接受关联担保”项下，其大股东重庆东银控股集团为迪马股份子公司东原房地产与杭工商信托的贷款有45000万元的担保金额。此外还有与中诚信托52900万元的担保额，担保截止日都在2015年，可见迪马股份仍有其他信托借款余额。

    今年一季度末，迪马股份资金紧张的状况仍较严峻，其资产负债率接近80%，货币资金约为15亿元，短期借款为22.6亿元。去年年底，迪马股份货币资金为13.4亿元，短期借款为20.11亿元。

    杭工商信托

    的房地产“情结”

    在信托业内，杭州信托规模并不出众，其截止到2012年年底受托资产规模仅为148亿元。但是其独特的业务结构今年却引起了广泛关注。

    杭州信托2012年年报显示，其集合信托占全部信托资产的比重为业内第一，达到82.53%；信托资产中投向房地产的比例也为业内第一，高达70.92%，同时其清算集合信托项目收益及信托报酬率分别达到了12.3%和2.65%，亦为业内第一名。

    杭州信托似乎并未特别注意到自身业务结构的“独特”，其有关人士对记者表示：“没想到今年会引来这么多的关注。”

    有分析人士曾对记者这样形容杭州信托的业务特色：“走差异化路线，专注房地产市场可以形成核心竞争力，不过单一行业的周期性风险也可能导致其盈利出现不确定性。”

    杭州信托在年报中指出，公司坚定不移地实施“ 基金化、中长期化、投资化、产品化”的策略 ， 注重主动管理能力的提升，主营业务突出，信托业务向基金化及投资转型明显，基金化业务比重显著上升。

    杭州信托2012年新增信托规模为93亿元。此次杭州信托与迪马股份合作投资12亿元是一个不小的金额，本报记者昨日致电杭州信托，不过尚未能了解到项目的更多具体信息。