齐鲁证券：房地产融资逐渐放开利好两类房企

　　事件：新湖中宝推出了募资额达55亿元的非公开发行预案，公司股票8月2日复牌。公司拟以不低于3.07元/股的价格，定向增发不超过17.91亿股(含17.91亿股)，募资不超过55亿元。发行对象为不超10名特定对象，均以现金认购。

　　两类地产商将率先受益

　　这意味着7月初中小房地产企业密集停牌所隐含的房地产融资有条件放松的传言得到证实，也标志着暂停三年的房地产融资正在逐渐放开。

　　所谓有条件放开是指“证监会将在审核中将征求国土资源部意见，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业再融资的大门依然关闭”。

　　由于大的地产公司的项目众多，总体上或多或少都有所谓的违规违法行为，而项目较少的中小地产公司将更容易符合证监会、国土部及住建部的融资条件，因此，我们据此判断，中小地产商将率先从房地产再融资开闸中获益。

　　同时，由于国务院正在大力支持棚户区改造以及保障房建设，因此涉及棚户区改造及保障房项目的地产公司将最先被受理，新湖中宝即是此例。

　　未来放松力度可能将更大

　　由于短期经济重回弱复苏，政策放松的步子似乎不必迈的太大。但地产融资限制难阻地产价格飙涨的现实表明，未来地产融资条件全面放松将是大概率事件。我们认为，地产调控的问题并不仅仅只是一个融资条件限制，深层次的问题还包括土地出让机制、保障房占比仍然过低、财税体系缺陷等等，但融资限制是最容易纠正的错误，当经济下滑存在超出底线的可能时，地产融资的限制将会被逐渐取消。

　　短期内房地产价格似乎不再是本届政府关注的重点，但为了控制泡沫继续膨胀，一些限制价格上升的政策似乎仍有必要，比如加强限购条件等。

　　经济回升趋势或相对确定

　　房地产投资是决定GDP同比增速能否突破底线的最重要因素。

　　随着稳增长的政策取向不断加强，以及改革步伐加快，财政政策预计也更加积极。铁路投资和棚户区改造可能正在加速，国务院也希望让更多的民营资本进入基础服务领域，以弥补地方政府资金不足以及解决低效的问题。更重要的是，能给予经济更大支持的房地产投资可能随着房地产融资有条件放松而持续回升，因此，经济环比增速在三四季度显著回升将是相对确定的事件。■齐鲁证券 刘启元