土改+金改 带热温州“新老改革概念”

　　温州土改盘活农村产权 国庆后放开产权交易

　　本周以来，土改概念正式走向台前，除了拥有大量土地储备的概念股受热炒外，土改概念似乎也在复制炒地图的模式。据相关媒体报道，近日浙江温州市出台了《农村产权交易管理暂行办法》：自10月1日起，温州12类农村产权可在农村产权交易所公开交易。分析人士表示，自去年金改以来，温州就一直走在改革的前列，此次温州土改极有可能带动农村产权交易的活跃，再加上土改本身也需要金改的支持，所以预计会给温州土改以及金改的相关概念股带来一定刺激，可关注新湖中宝(600208)、浙江东日(600113)及哈高科(600095)等。

　　温州土改力图破冰

　　时间锁定国庆后

　　近日，浙江温州市出台的《农村产权交易管理暂行办法》规定，自10月1日起，温州12类农村产权可在农村产权交易所公开交易，包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权均可以交易。

　　根据该规定，温州产权交易的收益、农村集体产权的交易收益，应当纳入本集体经济组织的财产，实行统一管理，并用于该集体经济组织成员的福利分配、社会保障、新农村建设等公益事业；而农村个人产权的交易收益，归个人所有。

　　一直以来，我国法律对农民私有房屋的买卖、转让限制严格，禁止转让给外村村民和非农业户口居民。温州此次土改的最大突破在于，农屋从村级交易扩展到县域交易，同时允许宅基地在非城镇户籍中流转。

　　申万研究所认为，该管理办法的出台为温州的农地使用权流转提供了法规依据，有望规范农村产权交易行为，推动城乡生产要素的流动，盘活农村闲置资源，优化农村资源配置，维护农民权益、增进农民利益。

　　或成土改新样本

　　改革红利值得期待

　　此次温州土改最大的亮点，在于农村房屋所有权的交易。尽管根据市政府的解读，农房交易仍仅限于本村居民之间进行，但农房可以在县域内抵押贷款，涉及处置不良抵押的农房，可在县域范围内置换交易。

　　因此尽管此次政策并未突破法规红线，农房交易范围仍限于本村，但在县域的抵押贷款和置换交易功能依然实现了农房价值的重估，为农房交易打开了突破口。

　　申万研究所认为，作为国家级农村改革试验区和金融综合改革试验区身份的温州，此次温州土改释放的信号意义非凡，或成为农村土地改革的新样本。

　　自2008年中央1号文件允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权以来，我国农村土地流转政策进一步深化。

　　2013年以来，土地改革的进度有望加速。政策方面，国土资源部部长徐绍史在2013年初表示，将研究出台集体经营性建设用地流转指导意见，部署开展宅基地制度改革试点，总结推广农村土地股份制改革经验和做法。其中，指导意见有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。同时，2013年中央1号文件提出，要用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，为农地改革推进铺路。

　　据了解，民营资本的重镇温州，全市共辖3区2市6县、131个乡镇(街道)；2011年末户籍人口约798万，其中农业户籍人口约627万，占比近八成。而截至2011年底，温州全市村级集体经济组织总资产合计384.66亿元，在农村居民收入中农业收入的比重为6.5%，在资本密集的温州，推动农村资源资产化，是增加农民收入的相对有效方式。

　　温州土改

　　或接棒土改炒作潮

　　自去年金改以来，温州就一直走在改革的前列；此次温州土改极有可能带动农村产权交易的活跃，进而对温州相关概念股带来一定的刺激，预计新湖中宝、浙江东日及哈高科等有望获得资金青睐。

　　新湖中宝(600208)：2011年公司以11.2亿元的对价获得利得公司51%的股权，取得温州西湾海涂围垦项目共计海域使用面积为806万平米。建成后可出让土地共5761亩，预计总投资32.2亿元，预计收入69.86亿元。2012年10月，平阳政府初步确定南片5211亩围垦土地面积和北片7390亩围垦土地面积中用于居住、商业用途的出让土地面积约为5400亩，围垦工程完工后将以先收储后挂牌的形式出让围垦土地的使用权，公司所属子公司以公开竞价的方式参与土地竞拍。一级土地开发方面，公司的控股子公司平阳利得与平阳县国土资源管理局签订收储合同，被收储位于西湾海涂围垦区南片348.76万平米土地，收储总价为44.3亿元(单价1270元/平米)，预计总开发面积806万平米。而截至2013年6月末，公司已完成南片349万平方米(约合5231.35亩)的海涂开发。

　　浙江东日(600113)：公司初始投资6390万元持有温州银行7800万股(占比5.17%)。2013年中报披露，公司的股权投资期末账面价值为1.179亿元，报告期损益为936万元。据悉，温州银行是温州首家具有一级法人资格的地方性股份制商业银行，也是目前温州规模最大的股份制商业银行，资本总额超47亿元，全辖66家营业网点(含总行营业部)。而根据今年3月国务院常务会议批准实施的《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》，浙江省政府对应制订了“省12条”具体实施方案。

　　哈高科(600095)：公司出资5480万元持有温州银行股份有限公司4562万股(占总股本的3.02%)。根据2013年的中报披露，温州银行期末账面价值为5480万元。2012年3月，国务院决定设立温州市金融综合改革试验区，并批准实施了《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》。　　□本报记者 魏静