券商杀入地产融资 资管直投各有高招

　　7月以来，随着银行对房地产开发贷款的收紧，其他类型金融机构纷纷涉足地产开发融资。证券公司则利用旗下资管和直投业务，绕道信托变相参与地产项目融资。

　　集合计划的绕道模式

　　“上帝关上一扇门时也会为你打开另一扇窗”，地产融资当下面临的正是这一境况。商业银行对地产开发贷款收紧，让证券公司觅得其中机会，开始积极参与地产项目融资业务。

　　北上广深地产项目最为吃香。据证券时报记者了解，最近就有多家证券公司资管部的业务人员在四处寻找一线城市及郊区项目。而随着一线城市地产项目争夺的升级，不少券商还将目光投向了二线城市，如南京、成都、重庆等省会城市或计划单列市。

　　“只要是靠谱的纯刚需住宅项目，上述地区主城区或郊区、城中村项目我们都可以做，只是年化成本略高，可能在通行的16%利率基础上有所提高，并且还需要其他项目进行增信。”北京一家证券公司资管业务部人士在承揽项目时介绍说。

　　据记者调查了解，券商资管参与地产项目融资，其主要方式是“资管集合+集合信托”。具体而言，就是将地产项目设计为集合信托产品，再用投资者申购的集合计划资金投向集合信托。

　　来自第三方不完全的统计数据显示，利用上述模式进行地产融资的券商集合计划，今年来至少已有20只，目标募资规模已超20亿元。此类产品一般募资规模并不大，多在1亿~3亿元之间。

　　目前市场上依然处于存续期的集合计划中，典型的就有浙商金惠郡原限额特定集合资产管理计划，该集合主要的投资品即为“浙金汇业6号郡原地产相江公寓项目贷款集合资金信托计划”；银河证券鑫享6号和7号限额特定集合资产管理计划，这两个系列集合计划主要投资标的为“长安信托成都东方广益项目收益权投资集合资金信托计划”。

　　“这类项目多是券商自己找好的，包括集合申购投资者和融资的地产项目，仅仅是走下集合信托计划的通道。”广东一家证券公司资管部总经理介绍说，因为券商不能直接参与地产项目融资，因此通过集合计划购买信托产品，而这一方式并不违规。

　　直投以GP形式参与

　　证券公司变相参与地产项目开发融资似乎远不止“集合+信托”这一种模式。随着“中粮信托·中金佳成房地产基金1号集合资金信托计划”刚性兑付事件的暴露，证券公司“直投+信托”的参与模式也浮出水面。

　　据“中粮信托·中金佳成房地产基金1号集合资金信托计划”产品说明，该信托资金主要用于向中金佳成(天津)房地产投资中心注资，与天津佳成投资管理有限公司(系中金公司直投子公司)共同设立有限合伙企业，其中受托人作为中金佳成的有限合伙人(LP)，天津佳成作为中金佳成的唯一普通合伙人(GP)及执行事务合伙人。

　　中金佳成以股权及债权的形式投资于江苏九西建设公司，受让江苏九西35%的股权并对其进行增资后，中金佳成、锋尚投资有限公司、安徽九西实业投资有限公司按35:35:30的比例持有江苏九西的股权。江苏九西以股权质押获得的信托贷款拟用于建设南京市江宁区的一个高档住宅项目。

　　“简单说，就是券商‘直投+信托计划’组合成合伙地产基金参与地产项目投资。”上海某券商创新业务负责人表示，因为此类产品一般属于私募性质，公开统计数据很少，只有出事后才会被曝光。

　　广东一家银行融资项目部负责人介绍说，这类以地产基金进行投资运作的模式，金融机构参与很多，而且作为GP的金融机构也并不限于券商直投，基金子公司、四大资产管理公司旗下子公司都可参与。

　　这位负责人同时介绍，地产基金是以合伙人方式参与地产开发投资，项目运作成功则皆大欢喜，但如果开发出现延缓或停滞，就会出现很多问题。桂衍民