海印股份拟定增5.8亿造汽贸城 商圈转移成难题

　　在住宅调控的背景下，商业地产项目成为部分上市房企募资投向重点。8月初，海印股份（000861，SZ）计划通过定向增发，发行不超过1亿股，发行价格不低于8.34元/股，预计募集资金8.34亿元，其中5.84亿元在广州光谷旁打造一座占地539亩的国际汽车展览交易中心。日前，《每日经济新闻》记者发现，上述号称打造“全球最大的LED照明产业集聚地”的广州光谷开业近两年仍是一座空城——人烟稀少、商家撤离。与其相邻的国际汽车展览交易中心未来的盈利能力让人担忧。

　　广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示， 汽车制造业作为广州战略性主导产业，为广州打造大型汽车展贸中心提供雄厚的产业基础，但能否吸引已经成熟的汽车交易商圈迁移至展贸城，是能否实现预期收益的关键因素。

　　对于项目的盈利前景，记者致电海印股份，工作人员回应称，由于增发方案仍在等待证监会审批，暂时没有更多可以披露的信息。

　　选址偏僻 交通条件不理想/

　　海印股份于8月2日抛出定向增发预案，拟定向增发募集资金8.34亿元，其中5.84亿元用于国际汽车展览交易中心项目，2.5亿元用于补充公司流动资金。

　　国际汽车展览中心位于番禺区化龙镇，定位于集汽车、二手车、汽车品交易，汽车文化体验园以及休闲配套等服务功能于一体的专业化汽车贸易流通市场。记者查阅资料发现，2011年11月，海印股份与番禺区政府下属国有独资公司签订转租合同，拟以28.67亿元向番禺区政府租赁总毛地面积约为3500亩的土地使用权，用以建设“海印国际展贸城项目”，租赁期至2038年1月31日。

　　作为“海印国际展贸城”的首期工程，国际汽车展览中心于2011年11月开工奠基，总投资6.5亿元，占地539亩。目前主体项目综合大楼已经封顶，预计在2014年上半年开业，项目通过收取管理费和租金，获取收益。

　　广州国际商品展贸城距离广州市区近30公里，目前交通条件并不理想。记者在现场看到，项目周边主要为农地与乡道，附近没有大型住宅社区，地理位置较为偏僻。

　　在海印股份董事长邵建明的规划里，国际汽车展览中心将展贸、物流、信息中心的功能与汽车主题Mall模式有机融合，集合汽车展示中心、品牌汽车4S店、汽车改装、汽车金融服务机构等配套服务于一体的华南首个汽车产业综合体。

　　中原地产项目部总经理黄韬对《每日经济新闻》记者表示，“对于大型展贸城而言，交通便利是重要条件之一，如果选址偏僻，无法与周边形成产业效益，难以吸引人流，对凝聚商业氛围极为不利。”

　　商圈迁移之困 恐步光谷后尘/

　　公告显示，海印股份预计国际汽车展览中心开业税后年平均投资回报收益率约为9.14%，按照项目5.84亿元的投入计算，年净利润约为5337万元。

　　平安证券预测，目前番禺地区汽车4S店的平均月租金为30元~50元/平方米，由于国际汽车展览中心土地月租金成本仅为3.6元/平方米，项目在2014~2016年将贡献净利润约-2200万元、1600万元、3500万元，到2017年项目成熟后净利润将超5000万元，达到预期收益率。

　　“商圈迁移在广州是一个老大难的问题。”黄文杰表示，现在广州的汽车展贸商圈主要集中在天河区跑马场以及白云区机场北一带，虽然规模不大，但得益于地处中心城区，商业气氛浓厚、交通四通八达，对客户吸引力强，购销客户在这里已经形成交易习惯，要改变这种习惯是相当困难的。

　　记者发现，在广州商圈迁移中最令人印象深刻的失败案例，莫过于由长和系2004年打造的广州国际玩具礼品城。作为广州市政府改造和提升专业市场的第一个试点项目，由于位置偏远、缺乏长期经营规划，经过近十年发展，玩具商圈并未顺利迁移，曾经风靡一时的广州国际玩具礼品城目前沦为空城。

　　广州市政府相关文件显示，整个国际展贸城采取政府主导、企业运作模式，由市经委成立项目公司，并组建国有企业控股的市场建设经营公司统一开发、招租和管理。

　　在寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同看来，到底是定位一般消费者还是二级经销商并不清晰，这对于展贸城的长期发展是一大隐患。

　　摆在眼前的现实是，位于国际汽车展览中心旁、展贸城的首个项目广州光谷开业近两年来，经营情况每况愈下。《每日经济新闻》记者在现场看到，项目人烟稀少、店铺冷清，多个商家陆续撤店。

　　“如果无法吸引汽车商圈成功迁移，广州国际汽车展览中心极有可能步光谷与玩具城的后尘。”韩世同认为。