扬州项目预期回报率仅9% 界龙实业募资被指盈利低

　　昨日 (9月12日)，《每日经济新闻》记者获悉，上海迪士尼板块的首幅地块正式出让。有报道称，招商地产、建发股份、绿地集团、保利地产等多家地产公司将参与竞拍。迪士尼概念股界龙实业 (600836，SH)因此在11日触及涨停。

　　此前，界龙实业公告称，公司将收购界龙生活广场17%的股权。界龙生活广场工地的外立面就自称为“迪士尼邻里中心”。但从百度地图搜索得知，所谓的 “迪士尼邻里中心”其实离上海迪士尼乐园并不近，坐公交车需要一个多小时。

　　知名房地产专家蔡为民表示，只有当界龙生活广场成为前往迪士尼的必经之地，“迪士尼邻里中心”才真正具有迪士尼乐园的商业经营价值。但目前来看，其能否成为前往迪士尼乐园必经地还是未知数。

　　对于务实的投资者来说，他们更关心的是界龙实业增发募资究竟能带来多高的收益回报，但公告给出的答案并不理想。以扬州项目为例，年综合回报率只有9.38%。

　　收购价高出净资产近1倍

　　9月3日，界龙实业发布公告称，拟非公开发行募集5.4亿元，其中1.4亿元用于收购两个项目的股权，其中一项目就是上海界龙联合房地产有限公司(以下简称界龙联合)17%的股权。该公司目前正通过上海德意嘉置业有限公司开发界龙生活广场。另一项目则是目前正在开发扬州“御龙湾”商业二期的扬州界龙名都置业有限公司40%的股权。根据公告，上述两项股权收购价格较两家公司的净资产价值高出接近1倍。

　　除了收购上述两个项目股权，公告还披露募集资金中的2.4亿元将投资扬州御龙湾商业二期。

　　资料显示，界龙联合开发的界龙生活广场建筑面积达到24568平方米，紧邻迪士尼动迁基地，市政配套已成熟，交通便利等。

　　根据德佑房地产此前提供的资料，界龙生活广场所在的上海川沙新建商场的平均销售价仅2万多元/平方米。以去年成交的绿地东海岸商业广场为例，成交价为23312元/平方米。

　　上海德融房地产经纪有限公司研究经理钱罗宁告诉 《每日经济新闻》记者，目前与界龙生活广场同在一条街的恒越生活广场1楼的最高售价也就5万元/平方米，平均售价只有3.5万元/平方米。

　　如果界龙实业按照3.5万元/平方米的价格进行销售，整个项目销售额有望达到8.6亿元。而依据上海市城乡建设和交通委员会登记的该项目信息显示，项目总投资额在2.35亿元。

　　中房信研究总监薛建雄透露，目前税费一般占房产销售价格的30%。按照上述比重，收购界龙生活广场17%股权带来的收益，预期可达到6000多万元。

　　扬州项目或拖累收益

　　尽管收购界龙生活广场可能带来的收益不低，但另一投资项目扬州御龙湾二期的较低预期收益率，极可能拖累这次非公开募集资金的收益。

　　根据公告，虽然扬州御龙湾二期的销售毛利率高达40%，但整个项目的预计综合内部收益率却只有9.38%，而2012年地产行业平均股东回报率在14.1%。

　　业内人士质疑，以高出账面价值接近1倍的价格，收购扬州御龙湾二期40%的股权究竟有何意义。

　　《证券日报》的报道称，大股东界龙集团在界龙实业股价上涨时停牌“截胡”，以较低价发行股份，投资对上市公司业绩影响不大的项目，严重损害中小股东的利益。9月3日的界龙实业收盘价是增发价的1.4倍，大股东认购不低于总发行股数的26.21%，在目前股价上行时将获得较高的收益。

　　事实上，界龙实业受到的质疑并不只是收购价格过高，前期投资回报率低，也让投资者对其投资方向存在顾虑。

　　9月3日，界龙实业公布其前次募集资金使用情况的专项报告。根据该报告，界龙实业曾在2007年1月非公开募资1.58亿元，其中净额1.498亿元，界龙实业将其中的1.4882亿元投资到承诺投资项目。

　　值得注意的是，从2008年到今年7月，上述投资总计获得利润仅为2740.4万元，折合成年投资回报率仅为4.09%。