龙光地产赴港IPO拟集资19亿港元 现有土储分布存风险

　　继广州时代地产于12月1日公布赴港上市计划后，总部位于深圳的龙光地产也赶乘资本市场的岁末末班车。

　　龙光地产于昨日(12月9日)正式公布赴港上市计划，预计最高集资额达到18.75亿港元，麦格理集团成为公司的独家保荐人，广东省房地产行业协会会长蔡穗声担任龙光地产独立非执行董事。

　　《每日经济新闻》记者发现，龙光地产土地储备主要集中在惠州、汕头等三线城市。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，近两年来三四线城市普遍销售惨淡，尤其像惠州、汕头这类城市，由于前几年的开发过剩，导致市场供过于求明显，风险快速积蓄，龙光地产在这些城市的土地储备如何消化存在难度。

　　年内销售将破百亿

　　资料显示，龙光地产专注于开发中端及中高端住宅市场，拥有广州、深圳、汕头、佛山、南宁、成都、海南陵水等二十多家下属公司。截至2013年10月31日，公司于广东、广西、四川及海南的11个城市拥有70个处于不同发展阶段的项目，根据中国指数研究院数据，公司于2012年在中国房地产开发企业排行第46位(以销售额计)。

　　据悉，龙光地产招股价介于2.1~2.5港元，发售7.5亿股，其中90%为国际配售，10%为公开发售，集资额为15.75亿~18.75亿港元，公司计划于12月10日至12月13日公开招股，12月20日挂牌，每手买卖单位为2000股，入场费约5050.4元。

　　《每日经济新闻》记者从其招股书获悉，2010年~1012年龙光地产销售额分别为30.3亿元、44.7亿元、97.4亿元，营业收入为28.5亿元、34.5亿元、65.9亿元，净利润为9.4亿元、12.6亿元、18.2亿元。截至今年1~10月，龙光地产合计销售金额达到94.68亿元，这意味着公司很可能在年末突破百亿销售大关。

　　龙光地产管理层表示，上市前公司主要融资来自开发贷款，2012年集团的利息仅占合同销售总额的5.3%，平均资金成本仅为8.17%，在2012年的融资渠道中，仅有9%来自于信托贷款，融资成本因此相对减少且开发风险有所降低。

　　“公司将藉此上市的契机，继续以快速的开发模式加速扩展至其他高增长地区，致力打造龙光地产成为全国大型的物业发展商之一”，龙光地产主席兼行政总裁纪海鹏表示。

　　押注三线城市存风险

　　招股书显示，龙光地产目前土地储备1120万平方米，其中约81%地处中国经济最繁荣的省份广东省，预期足以应付未来五至六年的发展需要。

　　但《每日经济新闻》记者发现，龙光地产约48%的土地储备位于惠州，剩余土地储备主要集中在汕头、佛山与南宁，公司土地储备集中在三线城市，一线城市的土地储备占比仅3.4%。

　　龙光地产表示，此次集资所得约70%用于收购土地，约20%用于偿还贷款，其余10%用作一般企业用途及营运开支。在招股新闻发布会上，龙光地产管理层表示，公司上市后将致力于开拓高增长区域，但不一定局限于一线城市。　　 根据中原地产市场研究部统计数据显示，2013年前11月，十大标杆房企(保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海)在一线城市权益购地金额为905亿元，同比增长119%，在三四线城市拿地的金额总计147亿元，同比仅增长33%。

　　“恒大最近在北京、上海等城市全面爆发可以说是一个标志，代表了2013年全国楼市分化，房企重心全面转移到一二线城市”，中原地产市场研究部总监张大伟认为，目前三四线城市存在“高库存、低去化、低增长”，一二线城市则为“高利润、高周转、高去化”，相比三四线城市已经可以看到的风险，一二线城市的风险要低很多。

　　黄立冲认为，龙光地产土地储备集中在三线城市，如果未来三四线城市销售没有出现逆转，这些土地项目去化速度难以保证。一旦房地产市场出现调整，缺乏人口流入的三四线城市会首当其冲受到影响，企业面临的风险也会随之暴露。