方兴地产旗下酒店资产将分拆上市

　　自去年国内首家酒店类信托在香港上市后，中国中化旗下的地产平台方兴地产(00817.HK)也踏上酒店地产证券化之路。方兴地产昨日公布，正考虑将旗下若干酒店资产和配套业务分拆，并且在港交所独立上市。

　　“酒店资产目前仅仅能提供稳定现金流，很难获得资本市场较高估值。”在不少业内人士看来，方兴地产此时分拆上市，显然更希望能够通过资产证券化，盘活这部分存量资产。

　　8家酒店打包上市

　　方兴地产披露，公司目前的意向是，被分拆实体将主要拥有国内的酒店组合，包括已完工的酒店和开发中的酒店。计划打包的资产共计8家酒店，包括金茂大厦(包括金茂大厦内的上海金茂君悦大酒店)、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明凯悦酒店，以及两家开发中的酒店，即北京王府井万丽酒店和丽江凯悦大酒店。

　　方兴地产坦言，分拆上市可以为公司释放酒店业务的价值，并建立公司和被分拆实体的独立集资平台，从而使公司和被分拆实体得以更好地发展其各自业务。

　　去年年底，方兴地产共拥有7家酒店，分别位于北京、上海、三亚、深圳、南京，总建筑面积约44万平方米。据了解，这些酒店全部位于一线城市或5A级度假区黄金地段。数据显示，方兴地产酒店板块去年收入为20.61亿港元，主要来自于上海金茂君悦大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店和金茂威斯汀大饭店，这三家酒店去年收入占比分别为26%、25%和18%。

　　不过，方兴地产透露，目前分拆上市仍处于早期阶段，公司并未向港交所提交任何批准酒店业务上市的申请，对于建议分拆上市的时间表也没有任何定案。

　　酒店收益逐年下滑

　　尽管方兴地产的酒店资产地处黄金地段，但过去几年的业绩却难言漂亮。记者查阅方兴地产过去3年财务数据发现，该公司酒店业务一直处于业绩下滑状态。2011年和2012年，酒店板块收入分别为21.34亿港元和20.1亿港元。此外，酒店业务毛利率也在逐年下滑，从2011年的54%降至去年的51%。

　　事实上，方兴地产的酒店业务占公司营收比例并不高，去年仅为10%。且在过去几年中，这一比例还处于下滑趋势中，2012年和2011年该数字为12%和32%。该公司也坦言，去年受政策以及市场供应量影响，国内酒店市场需求放缓，且区域内竞争加剧。

　　辉立证券分析师陈耕告诉记者，一直以来酒店业务的业绩增长都相对缓慢，虽然可以提供较为稳定的现金流，但要实现扩张，只能通过新酒店的开张和旧酒店的更新。“现在分拆酒店上市能否受资金追捧，难言乐观。”陈耕预计。

　　陈耕告诉记者，目前以酒店为估值标的的上市公司在香港市场表现非常一般，估值也不会太高。“只不过方兴打包分拆的酒店资产相对而言较为优质，可能会得到相对较高的估值，不过空间也有限。”

　　谋类REITs运作

　　“方兴地产这个时候谋求分拆酒店上市，显然不仅仅是为了更好地发展各自业务。”深圳一家房地产基金高层人士称。该人士认为，分拆酒店业务对方兴而言的最大意义在于挖掘这部分资产的价值，通过资产重估来盘活这些存量资产，然后通过类似REITs(房地产信托投资基金)的模式运作，获得资本市场资金注入。

　　事实上，去年年中，国内首只REITs——开元产业信托(1275.HK)在香港挂牌上市，当时也为更多的酒店地产、商业地产乃至产业地产证券化指明了一条“光明大道”。显然，房企资产证券化后，房企的角色就转变为资产管理者，经营模式也会由原来的“重资产投资型”转向“轻资产运营型”。

　　而在开元产业信托去年上市的同时，花样年(01777.HK)也与高盈集团就酒店房产信托项目签署合作协议，花样年将为高盈在国内物色潜在酒店并购项目，提取一定佣金；同时花样年还将提供品牌运作和经营管理，获取相应收益。

　　在上述地产基金高层人士看来，方兴地产此次分拆酒店业务根本目的也在于，成立区别于房地产类上市公司的另一个融资平台。“房地产证券化在将来是一个趋势，作为房企未来的一个出路，也让房企有底气去从事商业地产开发。”冯尧