荣盛发展：廊坊土地储备200万平米

　　荣盛发展一处正在建设中的住宅项目。 本报记者 姚轩杰 摄

　　□本报记者 姚轩杰

　　在京津冀协同发展上升为国家重大战略之际，位于京津走廊上的廊坊备受外界关注，总部位于廊坊的荣盛发展自然也成为资本市场瞩目的标的。

　　荣盛发展副总经理兼董秘陈金海接受中国证券报记者专访时表示，公司目前在廊坊的土地储备约200万平方米，将来要深耕廊坊市区及下属县市，增加土地储备，提升廊坊公司的销售占比。而且，在银根收紧的情况下，今年公司有信心完成170亿元的融资计划，开发贷仍是主要融资方式。

　　在售楼盘量价齐升

　　从河北省近期的多份官方文件来看，廊坊的定位是承接北京的产业转移，建设京津冀协同发展的示范区。“产业转移的阻力会相对小一些，推进速度会更快。”荣盛发展副总经理兼董秘陈金海告诉中国证券报记者。

　　随着政策预期不断升温，廊坊等地的房价开始上涨，来自北京的购房者明显增多。“原来在北京工作的人喜欢去燕郊买房，廊坊市区的楼盘的购房群体主要还是以本地人为主，但最近从北京到廊坊买房的人越来越多。我们有两个已经开盘的楼盘，客户中有30%左右是北京人。”陈金海向中国证券报记者描述市场的变化。

　　荣盛发展从廊坊起家，自2012年以来，公司开始加大环北京地区的投资。“当时，我们根据市场分析判断，廊坊的潜力还比较大，于是有意增加了土地储备。没想到今年出台了这个政策，我们是搭上了这趟顺风车。”陈金海笑谈政策对公司的利好。

　　“我们在廊坊的盘比较多，今年将推出荣盛华府、锦绣观邸、四季花语、格林郡府等11个盘。”陈金海介绍说。

　　中国证券报记者走访了锦绣观邸、四季花语等项目发现，自3月份以来，楼盘销售迅速升温。据锦绣观邸的一位销售员介绍，在3月以前，锦绣观邸首付可以分期付款，第一年交10%就可以，第二年再交齐剩余的20%。自从京津冀协调发展的政策出来后，这个优惠就取消了。此外，价格也涨了不少。“从3月至今，我们楼盘的均价涨了500元左右，从8000元涨到了8500元。一到周末房子卖得特别快，每周我们的售价就会涨个一二百。廊坊还是涨得慢的，不像保定一天一个价。”上述销售员3月份卖出了10多套房子，完成销售额接近1000万元。

　　离廊坊高铁站不远的四季花语在3月底开过一栋楼，中国证券报记者4月初再去的时候，短短一周时间100多套房子只剩下不到10套。由于地段并不靠近市中心，四季花语的均价比市中心的锦绣观邸便宜1000元左右，但价格上涨也比较快。“3月底我给你的价格是7100-7200元，4月初就是7300-7400元了，涨了二百。”一位售楼员介绍。

　　土地储备会大幅增加

　　对于荣盛发展来说，除了房价上涨带来销售额较快增长外，公司在廊坊原有的土地储备升值潜力也较大。据陈金海介绍，荣盛发展目前在廊坊的土地储备约200万平方米，今明两年在廊坊的土地储备还会越来越多，未来公司会将项目区域扩大到廊坊市下辖的各个市县，提高区域土地储备的比例，加大公司在区域市场的占有率和影响力。

　　“今年我们将计划新增745万平米土地储备，廊坊将占大部分，我们要把廊坊公司的销售比重提上去。而且，我们从前年开始就加大廊坊的投资，很多土地项目已经跟踪了较长时间，现在要加快落实。今明两年，荣盛拿地的公告会比较多。”陈金海告诉中国证券报记者。

　　申银万国的研究数据显示，尽管廊坊属于三线城市，但它被列为住房供应不足的城市。“廊坊市场一直比较稳，购房群体主要是本地人，整体供应是偏少的。随着京津冀协同发展的推进，未来外来人口的住房需求会增加，市场供应是有缺口的。”陈金海如是说。

　　荣盛发展2013年年报显示，公司通过与长沙地方政府签订宗地招商开发协议书的方式，介入了土地一级整理市场，为公司的土地投资开辟了一条新的方式。“进入土地一级市场，其实是为了更好地拿地。”陈金海坦言，“我们进入一级市场，先帮政府整理土地，把毛地变成净地，拿地会更有优势。”

　　至于盈利模式，他解释道：“假设别人出价更高，我们没拿到土地，为保证公司的投资收益，政府将会把目标地块的实际成交价与出让底价的差额部分按一定比例再返还给我们。”

　　环北京区域因政策利好土地市场快速升温，荣盛发展是否会把长沙的模式在廊坊等地推广呢？陈金海表示，要看具体情况，在条件合适的地方，公司会考虑进入土地一级开发市场。

　　170亿融资计划无大碍

　　土地储备的增加需要资金实力。去年，公司实现融资总额136.22亿元，超额完成了80亿的融资计划。今年，公司计划新增信贷融资170亿元。

　　面对今年开发贷收紧的新情况，这个计划能否完成？陈金海对此并不担心。他表示，“170亿元没有什么问题。我们的融资渠道主要是开发贷、房地产信托、大股东委托借款和一些结构化产品等，开发贷预计占比达到50%。尽管开发贷总体偏紧，银监会实现房企名单制管理，各商业银行发放开发贷只限于名单中的企业，而我们今年在名单中的排名是第19名，且我们是区域龙头，开发贷还是比较顺畅的，就算利率上浮一点，我们也能接受。”

　　大股东委托借款也是重要的融资方式。近三年来，荣盛发展快速扩张与大股东的资金支持是分不开的。“包括拿地在内，荣盛发展的开竣工面积增长也比较快，这都需要大量的资金进行周转。大股东委托借款极大地支持了公司的业务拓展。”一位券商分析师表示。

　　陈金海透露，今年大股东仍然会支持公司在环北京区域的布局，较低成本的委托借款还会进行。