房市乍暖还寒 四季度预期改善

　　9月份是令人失望的一个月，同样也是孕育希望的一个月，从销售、投资以及新开工等各方面来看，9月的数据都处于一个相对底部的位置，传统的销售旺季并没有体现出“金九”的成色。从供给的角度来看，开发商主要将推盘集中在了下半月，主流企业去化理想。

　　新政策打开了整体市场空间，及改善型需求的限制，我们认为四季度整体成交规模有望与去年持平，基本面底部已经形成。

　　市场持续低迷 四季度预期改善

　　9月份全国商品房成交表现持续不佳，我们监控的全国44城市成交指数9月为281，较8月环比上升10.4%，与去年同期相比下降7%。9月39城市住宅成交指数为285，环比上升10%，同比下降12%。9月环比正增长幅度较上月增加，同比仍旧持续下降，市场弱势状态仍在持续，但幅度有小幅度缓解。

　　我们认为主要原因是，政策面回暖态势愈加明显，现已仅剩北上广深四大一线城市及三亚仍执行限购政策，其余城市均已放开限购，但仅限购的力度仍不能完全支持地产成交量的回升；信贷方面，央行于9月30日出台救市新政，即要求首套房最低首付款比例为30%，贷款下限为贷款基准利率的0.7倍，已结清首套房购房贷款的家庭(持有一套房)，再次申请贷款购买普通商品房住房时仍可执行首套房贷款政策。继新政颁布之后，各地银行也相继出台新政细则，预计未来几月成交量会在信贷和政策面的配合下呈现明显回升。

　　库存方面，全国商品房库存指数环比上升3%，同比上升29%，住宅库存指数环比上升4%，同比上升36%。9月份推盘量较8月份继续攀升，在整体市场成交同比降幅基本持平的情况下，去库存压力仍旧较大。房价方面，9月百城房价指数环比下降0.92%，下降幅度较上月增大，基本符合上期我们对未来房价的预测，预计未来降价趋势仍较明显，库存压力将有所缓解。推盘方面，本月开发商推盘继续攀升。在信贷、政策面和推盘的多方面配合下，我们预计商品房成交会于未来几月好转趋势恒定。

　　二手房市场的变化趋势与新建商品房相似，我们监测的17个城市9月份二手房成交指数为316，环比上月上升4%，与去年同期相比下降20%，同比降幅有小幅度增加。继央行于9月末出台新政后，大大利好二手房市场，未来几月预计二手房市场成交情况会出现明显好转。但从中长期来看，因目前市场整体需求水平较弱，二手房市场的完全恢复仍需一定时间。

　　价格方面，二手房价格指数较8月份基本持平，环比上升0.3%，连续四月下降以后首次出现上涨趋势。先行指标方面，9月各周中原二手房经理指数和报价指数均有明显回升，表明二手房经理对未来走势的悲观预期有所改善，短期内，二手房市场未来的景气程度将会有所回升。

　　各线城市环比好转。9月份，成交规模各线城市环比均较上月回升；从同比情况来看，一线城市成交规模同比下降25.6%，二线城市同比下降0.9%，三线城市同比下降 8.6%。环渤海、长三角、珠三角成交规模同比分别下降27%、20%和1%。信贷有所好转。整体信贷环境在9月份已有转变的迹象，首套按揭贷款利率逐步下降，停贷比例下降，利率平均优惠力度有所上升。央行政策出台之后，各主要城市按揭利率水平降幅加快，预计四季度信贷环境将持续转好。

　　龙头房企领先全国

　　9月份23家房企成交指数环比上涨15%，同比上升2%；23家房企销售面积同比上涨3%，而A股上市房企销售金额同比上涨18%，销售面积同比上升10%，主流房企在9月份成交规模出现了比较大幅度的上涨。

　　我们认为，9月房企的销售表现大幅优于市场，一方面品牌房企普遍在9月份加大推盘力度，整体促销以及降价的势头猛烈；另一方面，主流房企在今年的品牌优势明显，在市场整体偏弱的状况下，凭借良好的建筑规划设计，猛烈的宣传营销攻势，以及常年积累的人才优势，都使龙头企业在市场近期程度较弱的时期，获得了良好的销售表现。从A股上市房企的销售情况来看，保利地产以及万科在9月单月都实现了超过20%的销售增长，而招商地产更是取得了销售面积同比增长90%销售金额增长超过40%的优异的成绩。　□广发证券 乐加栋 郭镇