一周股事:两市单日成交7000亿 万达IPO为保现金流？(4)

　　11月25日 经济参考报 万达香港IPO 现金流成负89.5亿待修复

　　万达商业地产近10年的上市道路即将走过。最新消息称，万达商业地产初步确定上市时间表，拟定于12月5日进行全球路演，并将于12月19日正式在港交所挂牌。

　　不过，万达选择此时港股IPO，或许并非一个好的时机。眼下，国际市场普遍看淡内地房地产业，认为内地楼市的黄金期已过。标准普尔近日表示，中国房地产可能面临降级风险。

　　但是，已经等待了10年的万达或许无法再淡定地等待了。万达集团董事长王健林曾直言，现金流永远比负债率更重要。从招股说明书披露的数据来看，万达的现金流并不足够让人放心。招股说明书显示，截至2014年6月30日物其业收益为232.51亿元，较2013年同期318.34亿元减少27%。现金流变化更为明显，招股书显示，2011年万达商业地产经营活动产生的现金流达359亿，2012年大幅降至115亿；2013年进一步降到68 亿；2014年上半年变成了负89.5亿。“对于王健林来说，修复现金流比维持万达估值更重要。”一位分析师说。

　　目前，尚不清楚万达商业地产此次IPO的目标融资规模，不过，有消息称万达商业首次的募资规模预计将会超过100亿美元。根据港交所规定，在香港主板上市 的公司，最低公众持股量为25%，如发行人市场超过40亿港元，则最低可降低为10%。如果按照公众持股10%计算，则其市值预计将超过1000亿美元。

　　实际上，早在2005年，王健林就有将万达商业地产上市之意。当时并非选择IPO模式，而是以“REITs(房地产投资信托基金)”形式筹划在港 上市。2005年底，万达REITs招股文件在香港获通过。不过，运气不佳，2006年7月，国家几部委联合发文严格限制境外公司收购内地物业(即 “171号文件”)，万达REITs计划被迫搁浅。此次香港上市的失败，促使王健林转战A股。2009年，万达商业地产正式启动在A股上市计划。然而，由 于房地产企业上市闸门的关闭，再加上A股市场2013年暂停IPO，万达上市一拖就是5年。

　　2014年，A股IPO市场重新开闸。但出乎意料的是，2014年7月1日，万达却“技术性”地暂停了A股上市步伐。证监会网站资料显示，因为没有按规则要求报送预披露的材料，且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月，大连万达商业地产股份有限公司被终止审查。

　　但值得注意的是，有业内人士表示，万达虽以庞大的资产打开上市之门，但其高投资、高周转的盈利模式的是否具有可持续性仍值得怀疑。这次IPO或许更多为了保卫现金流。

　　虽然曾经贵为首富，但与其内地同行相比，王健林无奈地接受了一个并非好的上市时机。

　　同样是地产大佬，碧桂园2007年4月上市，股价一度高达14.18港币，但时至如今仅仅3.16港币，市净率仅1.04倍数，而碧桂园去年的 市净率还维持在2倍左右。富力地产去年初股价高达16.28港币，现在只有9.17港币，市净率甚至只有0.74倍，而富力地产去年的市净率也在1.3倍 左右。首创置业去年初股价3.81港币，现在只有2.82港币，市净率仅0.55倍，而首创置业去年的市净率也在0.6-0.7倍。雅居乐去年初股价 12.82港币，现在只有4.44港币，市净率仅0.45倍，而雅居乐去年的市净率基本维持在0.9-1.0倍之间。

　　如果万达此时上市，究竟该如何估值？“五六年前，港股看内地的房地产企业很简单，在房地产的泡沫期，就拼土地储备，谁的储备多，谁的开发量高， 谁的周转率快，谁的估值就高。那时候的房地产市场类金融属性，讲求土地为王。”上述的分析师说，现在全变了，大家看到的是销售萎缩、高库存和行业的流动性 收缩。

　　评级机构穆迪11月12日表示，2015年中国房地产业销售将继续下降，而行业展望仍为负面。同时，库存水平也将相应维持高位，并且整个行业的流动性仍将维持紧缩格局。