“双降”有利于稳定楼市提振市场预期

　　历来降准降息对资金面非常敏感的股市和楼市影响最大，但此次或许有所差别。习近平总书记近期“两只鸟论”的提出，都透露出一个非常重要的信号，那就是实体经济壮大是股市繁荣的根基，而不是倒过来。

　　此次“双降”的主旨并非针对股市，完全是为了规避由资金面紧张触发，导致融资成本抬升，进而恶化经济预期而做出的宏观调控决策。而且，即便7月份强力维稳基于控制金融风险，但维稳的直接和间接成本已经显露无疑，且饱受诟病。考虑到6月底-7月初的“去杠杆”，以及近期大幅度回调，杠杆和融资盘已经所剩无几了，股指下跌的金融传导风险很小。

　　当然，近期我国股市大幅回调，有过度悲观所致的成分。事实上，人民币贬值预期导致资本外流，我国经济前景悲观(8月PMI初值创2009年以来新低)，以及全球经济颓势(由大宗商品价格暴跌引发)叠加在一起，并在“动物精神”的机制下，放大了对中国经济和股市的冲击。从经常项目顺差、外汇储备和资本管制看，影响是可控的。

　　再看楼市，上半年楼市可谓“一枝独秀”，全国商品房销售面积从年初下跌16.3%，迅速逆转为1-7月份增长6.1%，在稳增长上功不可没。但进入下半年，一方面，全国商品房销售连续三个季度回升，但并非传导至房企拿地和新开工，这两项先行指标的增速一直处于加速回落的态势中。同时，即便多渠道融资开闸，融资成本普遍降至6%左右，但房企土地购置金额占销售金额的比重普遍在20%左右，而房企在跨界转型和砸钱上却丝毫不吝啬，显示房企整体有“去房地产杠杆”的迹象。另一方面，楼市供求错配严重，供应在三四线城市，而需求在一线和二线重点城市，导致待售库存有增无减，压制楼市回升。

　　同时，主要城市楼市火热过后，销售有回落迹象，但前期高地价驱使的房价仍旧在连续上涨，目前已经攀升至较高的水平。此次“双降”后，贷款基准利率创历史新低，对于降低住房购置成本无疑具有重要意义。同时，降准有利于增加银行低成本的可贷资金，缓减房贷收紧的趋势，对于稳定楼市需求(特别是改善型需求)、加速三四线城市楼市的去库存化，夯实全国楼市企稳回升的局面意义非凡。

　　近期，害怕资本外流，被认为是制约我国货币政策宽松的“新烦恼”，也是此前机构普遍认为我国降准降息空间有限的理由。但是，从两次金融危机中，新兴国家应对资本流动的教训看，维持较高利率水平并不是留住资本的有力手段。2013年8月，为应对美国QE退出传闻而导致资本外流，印度也采取资本管制和加息，但卢比贬值并创历史新低，股市也创4年最大跌幅。

　　关键的问题是，“双降”要有效降低实体经济融资成本，增强市场对经济回升和汇率稳定的信心。同时，四季度及明年基建投资将真正发力，PPP要顺利推进，地方政府要真金白银地投钱，才能吸引民间资本进入，这些需要经济回升和财政可持续。因此，在目前形势下，也需要降准降息稳定楼市和股市，提振市场预期，彻底消除宽松惠及实体经济的中梗阻。

　　(作者单位：深圳市房地产研究中心)