马光远：“无差别”调控可能走向反面

　　“9·29”楼市新政满月，市场又传出政策继续加力的消息：在各地通过限购令等抑制投机性购房，对高烧不退的楼市灭火的同时，北京和上海等地，有关部门通过口头通知的方式取消对首套住房贷款利率7折优惠，利率最低按8.5折执行。(据10月30日《新京报》)

　　如果说之前的二套房贷首付提高至50%，三套禁贷完全是针对投资、投机性购房，属于定点打击的话，则在“9·29”新政对首套房贷全面提高至30%的情况下，又取消7折的利率优惠，意味着对楼市全面灭火的开始。不同于以往的房地产调控政策，“9·29”新政的最大特点是通过打压成交量，强行降温，从而换得价格的回归，也就是“以量换价”的策略。而“9·29”之前成交量的大幅反弹和价格的重新上涨是促使政策出台的主要原因。

　　对于北京、上海将首套房贷的利率提高至八五折，从情理上来说，打击的很显然不是投机客，而是普通的购房者。以30年期的100万按揭贷款而言，在基准利率6.14%的基础上，如果优惠利率从7折调整为8.5折后，每月月供要多交555元左右，意味着一年要多交6663元，30年的话要多交近20万，对于一个普通的购房者而言绝对不是一个小数字，基于这种利率杠杆，那些即使买房自住者，因为购房成本的大幅提高，也许将再次推迟购房。

　　但是，这样的政策有可能走向反面。因为随着政策从对投机性购房等行为的打击，到包括普通购房者在内的全面灭火，目前的房地产政策已经不是“误伤”与否的问题，而是提高了所有购房者的准入门槛，所谓差别化的利率政策事实上已经沦为全面的打击。

　　笔者注意到，从“9·29”新政至今一个月的时间，尽管限购令、房产税等政策风声鹤唳，但外界对新政的评价和期待都远不如4月份出台的国务院“十号文”，而且，考虑到限购令等行政性举措只具有短期的效应，大家更担心药效过后的报复性反弹。“9·29”新政这种主要依靠新政举措来为楼市降温的措施，如果没有后续的制度性的措施接棒，则不排除楼市后期出现报复性反弹的可能。基于此，有关部门在出台楼市调控政策的时候，应注意政策长短效结合，在短期降温的同时，在楼市的健康发展的制度性建设方面，如土地的交易方式、预售制的完善以及房地产的信息披露和严格执法方面有突破性的举措，否则，我们的楼市调控政策就很难摆脱短期“见光死”的命运。

　　□马光远(北京 学者)