住房需求不变供给却减少 成北京租金上涨的元凶

　　房价降，房租涨。

　　现在，北京许多租房客心中最大的疑问就是，“前一阵子闹得那么凶的房地产调控，怎么房子的价降了，租房的价格却不降反涨？”

　　事实上，二季度的租房市场本应属于淡季，但今年却一反常态，房租在淡季中出现大涨。北京链家地产的置业顾问张啸天向记者透露，“现在租房市场供需两旺，有些房子昨天刚出来，今天就被租出去了。”火热的房屋租赁市场，与冷清的房屋销售市场，呈现了冰火两重天的鲜明对比。

　　那么，是什么催生出北京租房市场在淡季中的一轮狂涨？主导房租上涨背后的力量又是什么？是业主们的集体共识，还是中介黑手的搅局？

　　需求不变，供给减少

　　在市场中摸爬滚打多年的张啸天总结为，北京租房市场，一年也就那么几个高峰期，而且比较固定。第一个高峰是在年初，那个时候来租房的大部分都是回北京工作的外来人口。另一个高峰出现在每年7月高校毕业的时候，学生会跑出来找房子。而平常，通过中介租房的人要少很多。

　　那么，北京的租房需求真像张啸天说的那样简单吗？我们通过谷歌的趋势分析来看一下北京网民的租房需求。北京租房需求趋势图可以告诉我们，租房需求每年都会出现(低-高-次高-低)的运动轨迹，而且高峰一般都是在每年的年初与年中。不过，从2008年开始，以前租房需求的趋势明显开始弱化，但总的来说，北京的租房需求除了每年年初以及年中会出现高峰以外，其他时间的租房需求都比较温和，不会出现大涨大跌。

　　与北京的租房需求相比，供给这边却给人一种多变的感觉。在经历了始于2008年初的扩张后，北京的租房供给量从2009年9月开始下跌，而且下跌过程分为两轮，第一轮为2009年9月至2009年11月，第二轮为2009年12月至2010年2月。

　　而最近这一轮的租金大涨，直接与这两轮租房供给量大幅下跌有关。张啸天的解释，“房子少了，租金不就涨上去了吗？”

　　为何租房供给量会大幅减少？或许从房屋租售比中可以发现一些迹象。

　　国际上一般认为一个区域房产运行状况良好时，租售比应处于1：200~ 1：300之间。如果租售比低于1：300，则意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。

　　北京的租房价格在经历了2009年上半年的上涨之后，在下半年趋于平静，而同期的北京房屋出售价格却不断上涨。以北京二手房售价为例，显示出其均价在2009年下半年上涨了一倍以上。租金没涨，房屋售价却疯涨，房屋租售比自然也就水涨船高了。这一比例在2009年上半年首次突破1：400之后，下半年直接冲至1：500，有些地区甚至超过1：700。

　　此时，很多贷款购买了住房的人发现，自已的房子要是出租的话，租金甚至还不够偿还利息，从这个角度上而言，房子出租就没有半点投资价值可谈。反倒是2009年下半年房屋销售价格的一波大涨，让卖房子变得更加有利可图。这样，传统的“以租养房”逐渐被“转租为售”所取代。