CBD抢地大战 抢的或是风险？(2)

　　据潘石屹估计，算上建安费、设计费，中服地块仅开发成本就将在5万元/平方米。亚豪机构市场总监郭毅也认为，以后该区域的新增住宅，都将会是豪宅产品，产品的过于单一就使得在CBD区域工作的购房人不得不大量“外溢”。所有与CBD临近的区域或是地铁沿线，如北边的望京、丽都区域，东部朝青和通州板块，东南的百子湾、四方桥等都将因此受益。

　　●高密度制约 交通压力 让投资CBD担上风险

　　根据此次出让土地的规划计算得出，CBD核心区的12个黄金地块的容积率最低的也达到10，最高的容积率甚至达到了惊人的26。要知道，商业写字楼的容积率一般也仅在5左右，CBD区域还从未出现过如此多的高密度建筑群。换句话说，高密度的制约就要求必须在尽量少的土地上建成容纳更多人的建筑。300米以上的“高塔”未来将在CBD愈加平常。

　　据机构预计，出让的12宗土地将容纳6万人，在容积率如此大的前提下，上下班时公共交通工具是否更加拥挤？私家车是否无处停车？三环路如何吸纳这些新增的上班族？都成了投资置业或工作在CBD区域所不能不考虑的问题。近几年，东三环地区不断发生的水管爆裂跑水事件，就被认为是交通压力过大造成的。

　　虽然未来地铁14号线、6号线和CBD区域内原有的两条地铁线将一起分担大部分的交通压力，但资深的投资客仍对CBD区域长远的投资价值表示了担心。而这种担心一方面来自金融街、中关村、亚奥等商务区的崛起；另一方面就是CBD自身区域功能的制约。目前的CBD区域，早晚高峰时，车流量近乎饱和，无论是东三环还是东四环，经常出现交通堵塞、行驶缓慢的问题。中原地产张大伟也表示，如果未来没有更好的解决方案，交通堵塞愈演愈烈，将可能导致新企业望而却步、原有企业欲脱身逃离的尴尬，势必连带住宅市场的价值衰退。 (记者 李桁)