楼市金九银十分歧:旺销回暖?价格回落?量涨价平?

　　本周正式进入秋高气爽的9月，楼市也大张旗鼓准备迎接传统营销旺季：“金九银十”。8月份来自北京、上海、深圳等一线城市量价齐升的成交数据，使得今年“金九银十”的到来显得底气颇足，不少企业甚至准备趁势推动价格上涨，以在这个黄金旺季大捞一把。

　　但遭遇了史上最严厉的房产调控后，房价所降甚微，楼市真的就此进入回暖反弹？

　　也有部分开发商和业内人士纷纷提醒市场切勿过于乐观，如果楼市真的从此量价齐升，二次调控的“核武器”将相距不远。

　　孰对孰错？让我们拭目以待。

　　-市场观察

　　8月成交量纷纷上涨

　　北京中原根据房地产交易管理网统计数据统计，2010年8月，北京新建住宅期房网签总成交量达到了9211套，其中住宅为5565套，环比7月上涨了12.4%。而除去经限外的期房住宅总成交为4488套，上涨了11.2%，合计期房及现房的住宅除经限合计成交为5511套。环比7月上涨了14.5%，但是相比2009年同期的13331套依然下调幅度达到了58.7%。

　　成交量上涨不仅出现在北京，还有其他各大城市。

　　据中原地产统计，8月最后一周，监控的九大城市中，除天津小幅下降8%外，其余8个城市环比均有不同程度增加，增幅最大的杭州达75%，最小的深、汉2市为3%。从整个8月新房成交情况看：截至上周，各城市8月的新房成交量均已超过7月。预计各市8月全月成交量环比7月份将有4~5 成的增加。其中，深圳成交量的增加最为明显，环比增幅将达8成；天津、上海两市增幅最小，约在2~3成。

　　推盘力度逐步加大

　　伴随成交量上涨的，还有各企业推盘的力度。

　　8月的最后一个周末，不少项目已经开始厉兵秣马，抢占先机了。

　　8月28日，中粮万科长阳半岛第二次开盘，推出377套房源，一日售罄。

　　同日，大兴区纯新盘项目金地仰山开盘，一举推出724套房源，14000元/平方米的起价不仅刷新了区域新盘低价，而且迎来了1045人争抢。

　　当日，南四环的蓝光云鼎也推出300套房源，平层和LOFT产品均有。

　　据记者统计，仅这个周末，就有5个项目开盘，总供应套数达2874套。开盘之密集，供应量之大，今年以来少有，但供应战刚刚开始，真正的供应量还在9月。

　　据专业机构统计，预计在9月开盘的项目达到了46个。新政之后的5、6、7、8四个月预售入市项目分别为21个、27个、27个、18个，与之相比，9月份有非常明显的上涨。而这46个预计开盘的项目中，纯新盘就达到了21个，可能创下2009年来的新高。

　　金九银十底气不足

　　交易量回暖，开发商大举推盘，部分项目减少优惠蓄谋调价……种种迹象表明，市场已经充分做好了准备迎接沉甸甸的“金九银十”，但仔细分析数据背后的现实，却并不那么乐观。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，最近市场的确出现了数据上的反弹，但是更多属于成交量的反弹，尤其是中低价房入市带来的成交。他认为，即便是金九银十，部分商品房项目的低价促销，也是楼市成交量的主要组成部分，但是，“在市场没有达到新政前2/3时很难说市场形成明显的回暖”。

　　除了成交结构，存量房和成交数据的变化也颇为不乐观。

　　根据搜房网数据监控中心数据显示，截至8月30日，北京市商品住宅可售期房套数为66984套，现房可售套数为32027套，共计99011套，创年内新高。

　　北京中原对新政后北京商品房成交情况作了分析，发现新政后北京商品住宅期房市场取得预售项目合计82个，供应住宅总套数为29468套，而截至8月31日，签约套数仅为11956套，签约率不足40.6%，而从销售面积来看，82个项目合计供应面积为3239847平方米，4个半月签约面积仅为1259825平方米，积压面积高达198万平米，积压率达到了61.1%。按照已经成交的均价计算，82个项目总值为707.8亿元，而开发商在这4个半月的时间内，仅销售了221.62亿元，而库存价值高达486.2亿元。也就是说平均每个项目积压价值高达5.93亿元，而部分多次取得预售证的项目积压总值更加严重。

　　张大伟指出，“从实际项目数据可以看出，开发商销售业绩惨淡，楼市从量跌到价跌的趋势已经明显，最近市场的回暖更多可以看成是假性回暖。”

　　新建商品住宅存量逼近10万

　　新建商品住宅存量继8月第三周保持了稳定的上升后，第四周已经突破9.9万，预计9月可突破10万的大关。8月第四周周末连续两天维持在超过9.9万的高位，这是新建商品住宅存量2010年首次接近10万的纪录。

　　新建商品住宅存量由预售商品住宅存量和现售商品住宅存量两部分构成，其中现售住宅存量较为稳定，2010年一直在3.1万左右，而随着预售商品住宅的不断入市，预售住宅存量不断增长，目前已经达到6.7万的库存量。

　　“链家地产”市场研究部认为，新建商品住宅存量反映了市场的供需状况，适当的存量才能保证市场的良性运作，新建商品住宅存量增大，一定程度上给开发商施加了压力，新项目只有以一个具有竞争力的价格开盘才能带来楼盘的热销。

　　新开楼盘预售价格涨跌有别

　　在预售项目方面，8月第四周共有5个项目获得行政许可，明显高于前周的项目总量(前一周2个)，而总供给套数2791套，远高于前一周255套的供给。其中“半岛家园”是近一个月以来的第二次推盘，从第四周新推项目的价格来看，涨跌有别。

　　“链家地产”市场研究部分析师张月分析，第一，部分项目即使价格见涨，依然热销。例如“半岛家园”8月二期同7月份一期相比，二期楼盘的拟售均价平均上升了712元/平米，近2天就签约71套，据媒体报道，实际目前二期项目算上认购及预订已经售罄，销售火爆可见一斑。第二，部分项目依然采取了相比同区域较低的价格开盘，例如，“领秀慧谷”位于回龙观，拟售均价15223元/平米，与今年5月开盘的同区域“智慧小区”20144元/平米的价格相比，降低了24%，但是低价入市并没有带动销量的上升。

　　张月认为，从上述案例可以看出， 8月第四周开发商对于新项目的定价有涨有跌，这说明开发商在试探市场，一部分开发商对于价格有一个较高的预期，在9月旺季到来时，趁机涨价，而另外一部分开发商则希望通过适当的降价刺激销量的上升，价格的上升和下跌都是开发商对于当前市场的一种判断，无论哪种判断都是对9月有一个较高的预期，而这也有可能促使9月成交有一个明显的增长。

　　售楼处来访者明显增多

　　周一上午，记者来到位于东四环四方桥附近的华侨城，与周末相比，售楼中心略显冷清，其销售人员笑称，“好在您周一过来的，周末来看样板间需要提前预约的，我也不可能给您介绍这么详细”。记者在样板间看到两三对夫妻也在看房。据介绍，华侨城将于9月中旬开盘，9月1日至9日办理VIP卡，可享受9.6折优惠和选房条件。销售人员告诉记者，项目确实受到政策调控的影响，买房投资的比例下降，但其他需求的客户还很多，这一点从看房量上就能看出来。

　　而同样感觉到市场在回暖的是即将入市的绿城北京诚园，该项目于8月29日开始排号，排号者要交50万——100万的诚意金，9月开盘的均价为52500元/平方米，截至30日下午，40%的房源被定。销售人员称，暂不说成交量，至少看房量和新政刚出台时相比截然不同，观望的情绪明显少了很多。

　　记者在调查中发现，很多老项目后期楼盘的开盘价格和之前的开盘价格相比没有太大区别，比如房山的恒盛波尔多小镇6月30日开盘均价为8500元/平方米，而9月开盘的一期均价为9000元/平方米，参加团购可直降7万，以此计算，两次开盘的均价基本相同。据销售人员介绍，看房的人很多，看样板间需要提前通知进行预约。

　　二手房客户纷纷出手

　　“价格上并没有出现大涨或大落现象。只有个别区域的房价略有小降，那也只是将市场火爆时的价格泡沫挤出而已。像我们通州区域就是如此。成交量确实较前两个月明显多了不少，看的人也挺多的，只是前一段时间光看不成交，但现在客户看不到价格降太多也看不清后市，所以就想着出手了，现在政策打击得这么厉害，过几个月价格肯定要下来的，不如现在成交图个踏实。”荧灿地产通州区域刘经理向记者表示。

　　荧灿地产华腾园区域尹经理表示：“最近我们这边儿确实签单量提升不少，比起前几个月的冷清，需求明显。我这里就有一个客户，之前2009年底就准备购房结婚用，没想到一拖就到8月中旬。本想着房价能落一落时再出手，可是价格方面到现在也没太大变化，想想还是现在买了吧，只好找家里人‘赞助’来完成。”

　　据荧灿地产数据显示，8月以来二手房市场呈现量增价稳的局势，供应量的增长使得商品房及二手房的成交量依然可能在金九银十有更进一步的上涨，但是上涨的幅度不会太大。荧灿地产总经理顾辰天认为，市场并没有走出调整期。价格则依然维持下跌，中低价商品房的成交比例上涨，会使得价格下调的趋势依然明显。