楼市金九银十分歧:旺销回暖?价格回落?量涨价平?(2)

　　价格回落派

　　反弹只是美好愿望

　　SOHO中国董事长 潘石屹

　　“金九银十”以实现绝地大反弹这只是开发商美好愿望。前5年的调控政策更像是喊口号，说要处理闲置土地，加大保障房建设，后续细则没跟上，但这次不一样，有实施细则，具备操作性。从4月出台的国十条以及后续出台一系列调控政策压力下，房屋供应量将继续增加、开发商资金链也会进一步收紧，预计今年下半年房地产市场量价齐跌，房价将回落至2009年初的水平。

　　供应大增 价格战一触即发

　　亚豪机构副总 高姗

　　调控以来，楼市成交骤降，商品房销量由每月七八千套的高位直降至三四千套，成交量腰斩令开发商应对无措，不敢贸然推出新盘，这使得新政出台以来的四个月每月仅有20个左右项目开盘，楼市供需深度观望。

　　但是，亚豪机构副总经理高姗预计，紧缩政策引发楼市供需双降的僵持局面有望在“金九银十”被打破。统计显示，目前明确表示将在“金九银十”推盘的项目量已达到40余个，其中过半为首次开盘的纯新盘，开发商普遍寄希望于传统的销售旺季实现突破。对此，高姗分析，购房人暂时搁置购房意愿主要是受到针对多套购房、异地购房的政策限制所致，由于城市吸引力带来的人口红利，使得北京的购房需求仍然保持刚性特点，同时愈加明朗的通货膨胀，资产价格上涨预期也带动了一部分寻求保值避险资金回归楼市。

　　然而，从目前来看，热销项目毕竟是少数，能否吸引更多的购房需求进场消费成为开发商面临的首要问题，因此9、10月份这一传统的销售旺季就成为开发商力争的关键节点。

　　从目前明确计划“金九银十”推盘的项目来看，首次开盘的纯新盘数量占比过半。高姗分析，相比价格已推至高位的老项目后期，纯新楼盘在定价上不用考虑前期业主质疑和楼盘形象折损风险，因此弱市格局下纯新盘定价往往偏低，这也是吸引购房人的重要因素。在纯新盘的低开压力下，老项目面临的销售压力更加严峻，如果通过增加产品附加值等方式变相降价无法获得购房者认同，那么直接降价将成为必然选择。可见，在新盘的低开标杆作用下，伴随着供应量的集中推出，“金九银十”房地产市场有可能出现价格拐点，楼盘降价由点及面，由远郊区传导至城市外沿，最终形成整体市场的价格回落。

　　今年的“金九银十”，楼市价格战一触即发。

　　旺销回暖派

　　供需两旺

　　明天地产业务发展中心总监 贾玉鹏

　　九十月份的供应量急剧增加，尤其是很多新盘都将低价入市。一些热点区域如大兴的黄村和房山的长阳会保持持续的热度，这些地区产品多、地段好，再加上交通的拉动作用，会保持不错的发展速度。四环以内的价格基本保持不变。相比较而言，通州区涨得快跌得也快，消费者在该地区的投资兴趣需要一段时间的培养。

　　实际上从8月份开始，一些刚性需求已经在释放，80%的购房者都是刚需，金九银十会迎来供需两旺的态势。这是政府也希望看到的结局，一方面价格下来了，另一方面成交量也上去了。目前的市场中消费者和开发商都很理性，开发商意识到要盈利需要让价，而消费者也不会要求一味降价，稍微降低达到他的底线，消费者就买账，市场逐步平稳。

　　金九银十肯定会来

　　中经联盟秘书长 陈云峰

　　随着调控政策逐渐明朗，购房者觉得房价也不会太大变化，观望的人就少了。最近一段时间，托人买房的购房者明显增多，出现不走关系很难买到房子的局面，托人买房的人多是刚需，比如一些等着有房子结婚的。很多开发商推迟开盘压抑了一大批刚性需求，九十月份的集中推盘必然会使这些刚需释放出来，从而带动楼市。我是一线的人，离市场很近，能明显感觉到8月底以来楼市出现反弹，我认为现在是出手的好机会。

　　虽然九十月份是开发商集中推盘的时间，但是各个项目之间由于定位、位置、价格等的不同竞争较少，开发商面临的不是怎样分房产市场蛋糕的问题，而是共同在金九银十的过程中将房产市场的蛋糕做大。从市场的反应来看，我相信金九银十肯定会到来，楼市也肯定会火。

　　量涨价平派

　　价平量涨

　　阳光100常务副总裁 范小冲

　　秋天是收获的季节，今年也不例外。一方面，受房产调控政策影响，几个月来，购房者一直持币待购，积蓄了相当多的购买力，另一方面，九十月份供应量也会大幅上升，接近年底，上市公司为了取得好点的业绩和股权激励，完成销售任务的压力会更加明显，加大推盘力度。在这两个因素的作用下，交易量必然会上涨。但这并不意味着房价就能随之上涨，现在的市场形势不支持房价上涨。因此，今年的九十月可能会出现“价平量涨”的局面。

　　量会涨 价难涨

　　北京中原地产三级市场部总监 张大伟

　　虽然最近市场出现了数据上的反弹，但是更多属于成交量上的反弹，这些数据的调整更多是因为部分刚性需求没有期待到价格的明显下调，而仓促入市。现在还很难说市场形成明显的回暖。而价格不论是商品房还是二手房依然处于高位，特别是商品房部分项目的低价热销，在金九银十可能成为趋势，这也会影响周围二手房，所以这两月的市场在政策没有放松甚至可能收紧的情况下，价格很难上涨。

　　相比6-7月份的地量，商品房及二手房的成交量依然可能在金九银十有上涨，这主要是因为供应量上涨的原因，但是上涨的幅度不会过大。市场还远未走出调整期。

　　目前二手房市场出现了明显的价格下调停滞的现象，甚至部分房源价格反而逆势上涨，主要原因有两点：首先4个多月的楼市宏观调控，价格下调的幅度并不大，部分购房者受到往年市场调控的影响，认为抄底时机已到，盲目入市。其次最近一些房主及中介公司炒作学区房、轨道交通将开通等利好，坚挺价格。但是实际中，本次调控依然在持续，后期甚至会有更严厉政策出台的可能。

　　金九银十不及往年

　　华高莱斯国际地产顾问副总 公衍奎

　　房产企业的一般规律是年初施工，年底的时候卖房，并且这个季节的天气很适宜，人们的消费心理会活跃，因此，从季节的因素来看，金九银十还是会出现的。金九银十首先体现在供应量上，很多开发商都会在九十月份推盘，其次是需求方面，新政以来压抑了很多需求需要释放出来。但是，受政策调控的影响，今年的销售情况很可能不及往年。

　　制图 吴尚楠

　　本报记者 鲁欢 赵丽萍 张蓓 桂瑰