改革房产税大势所趋 征收面临五大难题(2)

　　从2003年10月中央提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”开始，房产税改革这一大势引起了广泛的关注，在今年表现得尤为强烈。先成为全国两会代表委员们热议的话题，接着4月17日新“国十条”公布，要求“要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。随后，传出上海版调控细则可能试行房产税。5月31日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确提出“逐步推进房产税改革”，几度引发业内猜测。之后，国家发改委官员表态，房产税改革推进暂无总体安排，但支持地方进行试点和实验。

　　“要把征税范围扩大到住宅，只要国务院修改《中华人民共和国房产税暂行条例》就可以了，不需要通过人大立法程序，这是当前来看最简便易行的”。安体富认为，上世纪80年代个人所得税推出相对容易，因为当时没有多少人能达到纳税条件。现在随着房产越来越重要，房产税越晚推出越被动。

　　但是，杨志勇认为，应该认识到房产税短时期内可能导致房价下跌。从中长期来看，试图以房产税来降房价的目标是难以实现的。

　　在他看来，让税收担负遏制房价过快上涨的任务，是一个关系到市场与政府界限确定的问题。如果承认房地产市场是一个市场，那么市场在资源配置中应发挥基础性作用。如果政策对市场成败有着决定性的影响，那么市场的调节机制就无从谈起。

　　“世界上许多国家或地区都有物业税或同类税收，但在金融危机之前，多数地方经历了较长时间的房价持续上涨。由此可见，有了物业税或同类税收，即使短时期内房价下跌，最终房价仍然可能回归高位。试图以房产税来降房价的目标从根本上是难以实现的”，杨志勇说。

　　征收面临五大难题

　　客观来看，改革房产税，现实条件还面临一系列的问题亟待解决。

　　其一，征收对象的问题。征收房产税的目的之一是抑制投机性住房需求，而非打击自住性的刚性需求。这就需要明确从第几套住房开征。但另一方面，物业税本身是从价征收的，以数量作为免税或享受优惠的依据又是不合适的。此外，多套住房的价值不一定就比一套的价值高。杨志勇指出，如果采取此种优惠政策，则势必导致新的税收不公平。

　　退一步来看，即使以家庭为单位从第二套住房开征，有关专家指出，这需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。同时，各地民政部门、公安系统也需建立全面、实时和动态的居民婚姻和家庭人口以及户籍的数据库。这不仅需要资金的投入，还需要打破体制的障碍。

　　其二，房产价值评估问题。房产税的计税依据和税率在确保公平的基础上，面临如何确定的问题。以北京为例，地段的差异甚至地段内有无重点学校的差异，都造成房产价值的巨大差距。如何动态地评估纳税额将是一项浩大的工程。反过来说，如果只是大体分区确立房产基础价格，容易因为不公平而招致反对。

　　其三，在目前住房市场呈卖方市场的情况下，物业税或房产税到底能够发挥什么作用？杨志勇认为，从理论上看，直接税不容易转嫁，但不容易转嫁不等于不能转嫁。只要市场是卖方的，卖方就能够想方设法将税负转嫁给买方。若此，税收调节目标不仅难以实现，反而会加重买方的负担，与政策设计的目标相悖。

　　其四，重复征税问题。从国际上来看，房产税更多对应的是地方公共服务。从我国目前的情况来看，在房地产开发交易环节，个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税费，范围涉及道路、供水、供电、供气、环境绿化，等等；还有存量房产的税收待遇问题。在实际操作过程中，房产税的开征需要结合十六届三中全会的“相应取消有关收费”的精神进行，杨志勇认为。

　　其五，对个人住宅征收房产税影响面大，必须考虑其社会影响。特别是，近年来“被高档化”的楼盘不少，即使是很低的税率，居民个人是否有房产税或物业税的支付能力，也是一个问题。