开发贷款收紧 部分中小房企资金冬季可能断流(2)

　　房企资金弹药所剩无几

　　上述担心已经在沪深两市112家房企半年报公布有所显现。业内人士指出，高负债已经成为当下房企最为鲜明的特点。

　　半年报显示，112家上市房企上半年实现销售收入1201.18亿元，同比上涨30.8%；累计负债逾7836亿元，较一季度末和2009年底分别增加600亿元和1260亿元。其中，负债总额超过100亿元的公司有17家，地产四大天王“万保金招”的中期负债达2779.4亿元，占总负债额的35%。

　　此外，超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。有77家上市房企经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。国信证券报告中显示，上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元，净流出水平较一季度末增加371亿元。

　　经营性现金流的变化已经反映了房企资金短缺的现状。虽然上半年开发商手中囤积现金，但是撑到现在，资金弹药实属无多。

　　专业人士指出，从房企的资金实力来看，房地产开发企业2010年资金来源中，定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右。按照房地产调控新政，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都对房企资金面产生影响。

　　“如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响，个别中小房地产公司资金压力会不断上升。同时，其他资金中定金及预收款及其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低，无疑也会加重房企资金压力。”

　　房地产业内人士指出，房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化。考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间，预计前三季度行业风险不会很快体现，但第四季度资金压力明显上升。

　　数据显示，随着三季度银行对开发贷款的继续严控，现在有个别中小开发商资金状况显著恶化，不得不通过内部认购和降价促销的方式来提高房屋销量，以加速资金回流。甚至为了避免资金断流，有些中小开发商已经开始转向民间融资和房地产信托。

　　知情人士透露，开发商有的是向个人或公司借高利贷，有的是借巧立名目的“房地产信托理财产品”，融资成本甚至达到了百分二三十，甚至更高。“高利率贷款的时间成本很高，一旦市场观望，住房滞销，问题就暴露了，拖几月就亏损很多，最终不得不降价促销。”