楼市统计数据为何找不到北？(2)

　　同样的一套房子，三方私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，然后再向房管、建委等政府部门提交一份阳合同，这个价格实际上往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个，就是为了避税。买方省下的是真金白银，这不难想象，但是卖方和中介机构又能从中得到什么好处？三方为什么轻易就能达成默契，签下阴阳合同呢？来看看陈女士的经历

　　家住北京的陈女士，有过几次房屋买卖的经历。他告诉记者，几次买房子，签的都是阴阳合同。

　　陈女士：当时正好就是那个税点的新政出台后面一周，当时那个税比较高。中介给我的建议就是除了在中介签的那份合同，包括中介费什么的是按照正常的销售价，是160万的时候是去销售的。合同是这样签的，然后剩下在走其他税的时候，他们中介都说他可以帮助把这个税避开。

　　陈女士最近卖的这套房子，总价160万，房屋合同是由陈女士、买方和中介三方私下签订的合同。而为了避开高额的税费，陈女士和买方都听从了中介的建议，又签了一份合同，这份合同中，原本160万的房屋成交价，被写成了50万。这份合同是提供给税务、房管等部门的网签合同。

　　陈女士：当时的房价应该是签了一个50多万的房价，就实际上比我自己购买的房价还要低。

　　160万的房子，变成了50万，由此省掉的税款是多少呢？按照北京市房地产交易中心的规定，房屋建成5年后出售的房子可以免交营业税等税费，而5年之内出售的房子，购买方要缴纳契税和印花税，契税按照成交价1.5%比例缴纳、印花税按照成交价0.05%比例缴纳。房屋出售方则要缴纳印花税，营业税和个人所得税，其中，印花税按照成交价0.05%的比例缴纳，营业税按照买卖差额5.5%比例缴纳，个人所得税按照成交价1%比例或者差额20%比例缴纳。

　　二手商品房的交易双方税费缴纳明细表(普通住宅)

　　购买方缴纳的税费：1、契 税：成交价×1.5% 2、印花税：成交价×0.05%

　　出售方缴纳的税费：1、印花税：成交价×0.05% 2、营业税：5年之内：买卖差额×5.5%，5年之外：免交，3、个人所得税：5年之内：成交价×1%或差额×20% ，5年之外：免交(业主满5年唯一住宅

　　因为陈女士的房子不满两年，不能享受5年之外税费免交的政策。根据计算，如果按照总价160万计，该房应该缴纳的各项税费总计94950元；如果按照总价50万计，因为低于房屋之前的购买价63万，买卖差额为负数，营业税和个人所得税项目为零，所以该房应该缴纳的各项税费总计只有8000元。双方可少缴纳税款86950元。

　　阴合同：160万×1.5%(契税)＋160万×0.05%×2(印花税)＋(160万-63万)×5.5%(营业税)＋160万×1%(个人所得税)=94950元

　　阳合同：50万×1.5%(契税)＋160万×0.05%×2(印花税)=8000元

　　税收流失：94950-8000=86950元

　　陈女士：我们从缴税大厅出来，就是去银行打款，然后我才给他过户。他付给多少银行也不管，然后缴税大厅也不管。

　　根据规定，购买方和出售方都要承担一定比例的税费。但实际上按照行业潜规则，所有税费几乎都是由购买方承担的，作为卖方的陈女士其实从中受益有限，可他为什么要同意签订这种阴阳合同呢？

　　陈女士：(卖方)给买方省税的话，买方就会觉得更痛快，觉得这笔钱还是比较值的。然后就可以让我卖房子卖得更快一些也就是。

　　陈女士告诉我们，大部分人对于如何签阴阳合同并不是非常清楚，他买卖的几套房屋，都是由中介机构来负责起草的。

　　陈女士：比如说过户大厅交税，纳税大厅都会有中介专门派驻这种专员，然后他的专员会帮你把所有手续签好。然后只是说该签字地方你签字，该出身份证复印件的时候你出复印件。然后基本上我就看了一眼合同，签成这样，然后他说你签字。我可能看一下总价，当时觉得比较诧异，当时说这样能过吗？那边办这个事情的专员就跟我说，这个没问题 肯定的。

　　陈女士说，阴阳合同，也不仅仅是把高价作低用以逃税，之前他买过一套房，中介就特地建议他，可以把房屋总价做高，用于获取更多贷款。

　　陈女士：我其实第一套，买了一个小的二手房。我是希望多贷款，然后中介就帮我把评估价做高，这样房子的总价也就高了，把价格调高那种所谓阴阳合同。

　　原本160万元的一套房子，在出示给税务部门的合同中，签订的成交价就变成了50万元，买家因此少交了接近10万元的税款，而卖家的房子也因为配合签订阴阳合同，很快就可以出手，双方皆大欢喜，这也正是阴阳合同泛滥的原因。有人因为阴阳合同逃了税或者多贷了款，但是也有很多人因为签了一个这样的合同，遇到了麻烦。