海外置业山西客户上升 投资房产需做风险论证(2)

　　投资房产需做风险论证

　　“与国内相比，美国、澳洲、加拿大、新西兰等国的房产市场较成熟，购房者购房全程有律师陪同。”在加拿大置业的太原人王先生称，国内地产目前处于不稳定阶段，三亚、北京、上海等地部分地区的房价在两年内翻番，这种上涨幅度透支了房产未来的升值空间，投资性购房客户面临金融、政策风险。以国内房产投资者中意的加拿大、澳大利亚房产市场为例，这两个国家的房产发展较均衡，每年房价的上涨幅度在6%至10%，投资客户购房可以获得相对稳定的回报。

　　王先生称，尽管如此，投资海外房产并非一劳永逸，其最大的风险来自于房价下跌和房产变现时的汇率变动。所以，国内购房者在海外投资置业时，一定要做法律上的风险论证，同时还要查看开发商的资质及行业经验，要注意楼盘的建设周期和付款方式，规避投资风险。此外，移民人口变化、留学生的人数、就业率、GDP增长等，也与楼市有潜移默化的关系。“有些国内投资者误认为，购买了海外房产就可以成功移民，这是一种误区。”美亚置业的周梦称，购买海外房产与办绿卡是两码事儿。各国的移民政策不同，对待国外置业投资客户的政策千差万别，以澳洲为例，中国人在当地只能买新建商品房，不能买二手房。与此同时，各国的移民条件在不断变化中，多数购买海外房产的国内客户，需要办理旅游、商务等签证去看房、打理房产。业主想永久在置业的国家定居，必须符合该国的移民政策。

　　据了解，目前在海外买房的中国人主要有几类，要么有移民打算，要么有亲密的朋友、亲戚在海外定居，也有部分在海外投资置业的中国人是为子女出国留学打基础。目前，国人海外置业的主要国家集中在澳大利亚、新西兰、美国、加拿大及新加坡，在欧洲置业的中国人相对较少，这主要与这些国家的移民政策、生态环境、华人社区的成熟度、高福利制度等条件有关。

　　澳大利亚：允许海外购房人贷款买房

　　二百多万元人民币可在悉尼市区买到一套五六十平方米的公寓房，而到昆士兰州的小城镇，则可以买下一栋占地几百平方米，有前后花园、私人车库的花园洋房。

　　澳大利亚购房政策允许海外购房人贷款买房，并在房屋转手时免收房产增值税，海外购房人可获得房产和土地的永久所有权，并且可以作为遗产留给子女继承。但是任何人在澳大利亚转让房产所赚取的收入都必须交付税金，一般按增值额一半收15%的税，最高会按增值部分的45%来征收。在昆士兰州，如果以现金(没有贷款)支付的话，大约需要20%-　40%的定金，外加律师费、印花税、贷款费用和购买费用等，约房价的6%。由于各州规例不同,　所交费用也有差别。

　　新加坡：得房率为100%

　　新加坡销售的房屋面积是按使用面积计算的，不计公用面积，即得房率为100%。

　　新加坡的土地分为两种，一种是拥有永久地契的土地，另一种是使用年限为99年的土地。目前政府公开出让的开发用地大多为99年的，永久地契的项目大多集中在市中心区域的旧城改造项目。同一区域的永久地契项目和99年使用年限项目，会有30%左右的价格差异。