房地产信托发行量猛增 年收益最高25%

　　在银行信贷紧缩、房企自身项目销售不畅的环境下，今年房地产企业普遍面临资金压力。急需用钱的房企纷纷“借道”信托公司，集合类房地产信托产品量价齐升，不但规模较去年翻番，产品收益也从此前的6%涨至最高的25%。

　　在银监会关于信托公司的净资本管理办法出台后，在业务转型和监管合规的压力下，信托公司纷纷选择集合类房地产信托产品，将宝贵的净资本投向高收益的主动管理类业务。

　　房地产信托发行量收益率齐升

　　楼市第二轮调控启动后，房地产信托产品俨然成了房企融资最后的一根救命稻草。《每日经济新闻》调查发现，集合类房地产信托产品发行量和收益率近日齐升，近2个月发行规模已经赶上去年全年水平，产品收益也从此前的6%涨至最高25%。

　　公开数据显示，今年前8个月房地产信托的发行规模已超过1047亿，其中8月发行规模为221亿元，发行数量为50个。

　　据用益信托统计显示，2010年7月、8月我国房地产信托发行规模共计433亿元，和2009全年的发行规模449亿元相当。

　　此外，今年上半年，房地产信托在全体信托项目占比接近50%。今年8月，这一比例更是高达56%。相比之下，此前7年间，房地产项目在整体投资中的占比始终维持在30%的水平。

　　从产品收益看，7月后发行的集合类信托产品年化收益普遍位于8%以上，有的高达15%、17.5%和20%，最高甚至达到25%。相比之下，今年上半年收益率在9%至12%已属罕见。

　　从产品说明书看，上述产品主要针对机构投资者，认购起点从30万到300万不等，参与较为活跃的包括平安信托和杭州工商信托两家公司。

　　华融信托上述负责人称，在今年的信贷环境下，房企从银行融资有难度，楼市新政又使得房企很难靠自身项目销售缓解资金压力，尽管近期楼市出现短暂的回暖，但宏观调控的大环境下，房企的资金压力依然较大。

　　据调查，房企银行融资的成本由利息和财务顾问费组成，利率一般按基准利率上浮20%至30%，部分商业银行则以顾问费取代利率上浮。

　　华融信托深圳分公司某负责人认为，银行给房企发放贷款都是以开发贷为主，要求有项目作支撑，需四证齐全，且对资金用途有严格限制，而信托资金使用相对灵活，这些优势都是银行贷款不具备的。

　　不过，相比之下，房企的信托融资成本普遍高于从银行借款。其中，大型开发商融资成本每年约为11%至12%，中小型开发商为15%至20%。“除此以外，按照募集资金的规模，信托公司还要收取1%至3%的管理费，最高为5%。”

　　“虽然信托融资成本高，但是从双方接洽到产品发行和募集成功，全过程不过2至3个月，和房企银行融资的时间成本相当。”上述人士表示。