“囤地式”开发资金难回笼 莱茵置业牵手信托

　　10月14日，莱茵置业(000558)接连发布三季度报表以及董事会审议通过信托融资方案的决议。

　　三季度，莱茵置业营业总收入同比减少了33.86%，净利润更是大幅下降，同比减少71.29%。报告期内，莱茵置业的资产负债率进一步提高，从二季度的76.35%提升到三季度的78.89%。

　　同日，莱茵置业所公布的信托融资方案中，拟募资2.5亿元。《证券日报》记者采访某家房地产上市公司财务人员时，该人士表示，房企与信托以股权合作方式融资“正当时”。

　　“囤地式”开发

　　短期难获回笼资金

　　10月14日，莱茵置业公布的信托融资方案中显示，华能贵诚信托有限公司(以下简称“华能信托”)拟募集的2.5亿元人民币将给南京莱茵达置业有限公司(以下简称“南京莱茵达”)目前开发的“莱茵东郡”项目带来充裕的资金。

　　而根据莱茵置业半年报显示，南京“莱茵东郡”项目开工时间是在2002年10月，预计竣工时间是2012年12月，预计总投资14.1亿元。

　　可想而知，这一地块开发将整整持续十年的时间！

　　莱茵置业2009年年报显示，南京“莱茵东郡”项目占地总面积约为38.67万㎡。截至2009年年底，累计结转面积约为33.21万㎡，累计结转收入12.60亿元。以此计算的话，目前南京“莱茵东郡”仍余下约为5.46万㎡土地有待开发。而根据二季度报表显示，南京“莱茵东郡”期末投入资金余额仅为2181.66万元。

　　《证券日报》向某上市房企财务人员询问为何一块土地开发期长达十年之久，该人士表示“不排除曲线囤地的可能”。同时，他猜测上市公司仅仅从这一块土地在这十年中的升值中就获利不菲。

　　三季报中显示，莱茵置业存货总额约为23.57亿元，约占比资产总值72.34%。扣除包含在存货之中的土地出让金15.76亿元，存货大约为7.81亿元。

　　上述财务人员对《证券日报》记者表示存货中的近16亿元的土地出让金在未来一段时间内是难以回笼的。而其余近8亿元的存货，莱茵置业既然没有在刚刚过去的“金九”季节推盘以回笼资金，那么难以排除其“捂盘”以待合适时机出售房产的可能性。因此，短时间内莱茵置业通过推盘回笼的资金可谓有限。公司项目所在地区大致分布于江浙、上海。随着调控政策的继续深化，尤其是以上海、南京为代表的地方政策调控比全国其他地区更为严厉，莱茵置业的营业成本将日渐上升。

　　三季报中，莱茵置业平均净资产收益率已经从二季度的6.40%下降至1.63%。而二季度所公布的32.09%的商品房销售毛利率亦低于行业平均水平。