北京：新政下大户型成交锐减 销售业绩不乐观(2)

　　>>案例三

　　提升生活品质

　　资金足付全款

　　案例详情：江先生现经营着一家测绘器械公司，年收入近150万元，手中有近千万的积蓄。

　　江先生目前名下有一套房产，位于东直门附近，追求生活品质的江先生想改造出一间独立的钢琴房给四岁的女儿练琴用，还想和爱人有一间健身房，可以平时锻炼锻炼身体。可是江先生现在居住的三居室空间明显不足，因此考虑再购置一套房产。

　　专家解析：像江先生这种手中资金充足型的改善性人群，出于扩展生活空间的目的，可选择的余地很大。

　　理财建议：“伟嘉安捷”建议，江先生在购房后可以将手中资金留出一部分，以备公司及家庭之不备之需，剩下的钱可以用来投资风险较低的债券、基金等，不过在投资中需要注意的就是“不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里”，要注意分散理财，从而平衡投资收益。

　　专家观点

　　东亚新华贾玉鹏

　　销售不太乐观

　　大户型产品的销售是比较迟缓的，整体而言不太乐观，因为该户型的价格是刚性需求的购房者所难以承受的。

　　大户型的主要购房群体是有改善性需求的人群，其中包括功能型的和奢侈舒适型的，北京这样的高档项目很多，如绿城·诚园、星河湾等。像太阳公元、红玺台这些定位高端的大户型项目销售情况都不太理想，还有绿地的新里西斯莱公馆剩下的为数不多的房源中的大户型。因为之前大部分消费大户型的多为投资客，在新政策的挤压下，这部分需求被排挤，而同时，改善性的需求也被抑制。

　　中经联秘书长陈云峰

　　满足升级需求

　　严格意义上，大户型是在140平米以上的户型，实际上，开发商认为，户型越大是越难卖的，尤其是在政策的调控之下，但是北京开发大户型的开发商还是挺多的，主要是因为北京的消费能力相对而言比较强。大户型多是满足购房者升级的需求，它能给购房者带来一种其乐融融的氛围，这点比较受购房者的欢迎，具有这样消费能力的多为40岁以上的人。

　　华高莱斯副总公衍奎

　　受政策影响大

　　大户型市场主要分为两部分，一部分是140平米左右的满足升级需求的户型，另一部分是豪宅，属于资产储值性的。4月份的调控以来，大户型的市场就一直冷淡，甚至在8、9月份成交回暖的时候，大户型也无动于衷。满足升级需求的大户型所面对的购买群体受政策调控的影响较大，这就意味着今年新开楼盘中的大户型销售面临着巨大的压力，而追求舒适型的购买群体，一般而言，更在乎的是产品的质量，而不是我们通常所说的性价比，可以说这类群体有购买的意愿和能力，但是这种动机是否能直接产生购买的行动是不确定的，同样受到政策等因素的影响。

　　户型设计专家李小宁

　　恐慌心理催生提前置业

　　其实市场上中高端和低端的住宅比中间档次的住宅好卖，最困难的就是夹在中间的这一层。前一段时间，受政策影响，经济型别墅比较畅销，很多购房者难免会产生这样的心理，即，政策调控不让买房，说明投资房子的保值性比其他行业好，比黄金行业好，比股市好，因此还是去买房。正是政策让购房者产生了恐慌的心理，催生热钱继续往房地产注入。

　　在我的概念里，200平方米以上的才叫大户型，140-200平方米的我称之为宽松户型，这种宽松户型和200平方米以上的大户型及刚需的小户型相比更难卖，因为购买这个房子的群体对周边的配套很挑剔，这就造成了这个户型的选择和区域发展紧密联系在一起。我个人认为，保利·茉莉公馆的小户型虽然畅销，但是它140平方米大户型的销售是有压力的。那么开发商为什么会开发这些大户型呢？其中重要的原因之一就是它是提高项目容积率的好办法。

　　我个人认为，北京的主流户型是在130-160平方米之间的改善性需求的户型，刚需的小户型不能满足完整家庭的全部需求，标准的家庭应该是三居的。此外，户型千变万化，户型的好坏不能一概而论，在选择时要具体问题具体分析，这个问题我在《帮你选户型——超大户型卷》中有详细的阐释。(记者 赵丽萍 鲁欢 桂瑰)