抑制楼市投资需求的政策将会长期化

　　自1998年的房改以来，中国房市持续高增长，对拉动中国经济功不可没。从按城市户籍人口计算的人均居住面积看，1997年只有17.8平方米，而到了2009年底已接近30平方米。但楼市也积累了三大矛盾：

　　一是一部分富人以自有资金加银行贷款涌入楼市，不仅大幅抬高了住宅价格，加剧了楼市的供需矛盾和社会贫富差距，还导致不少住宅被囤积、空置。

　　今年4月出台二套房首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的110%后，多数楼市成交量大幅下跌。上半年，京、沪住宅累计成交面积分别较2009年同期大幅减少44%和50%。而该政策对自住需求并无太大的影响。这说明楼市中投资需求已占了成交量相当大的比重。

　　中国城镇户籍的人口人均居住面积已接近于30平方米，基本不存在短缺。而大量进城务工者在目前的房价之下实际上不大可能买得起商品房。而仅2009年全国房屋新开工面积就达11.54亿平方米，其中近70%是住宅。因此中国的住宅实际上还有可能存在过剩的危险。如不持续地抑制投资需求，当房价泡沫破灭，投资需求进入抛售的行列，将加大房地产行业及银行的风险。

　　二是保障房缺失，部分低收入居民住房困难的问题长期得不到解决。

　　房改初期，我国曾提出“构建经济适用住房为主的住房供应体系”，然而在后期的执行过程中，却演变为市场化的商品房为主。经济适用房2002年投资额相当于商品房投资额的7.5%，2009年却下降到3.1%。

　　三是高房价压制了居民内需的增长，并阻碍了城市化的发展。房价的持续高涨，使得多数居民预期中的购房支出不断增多，而中国文化对房产的偏爱，必然导致居民被迫压缩其他消费支出，储备购房款。

　　中国的城市化率看起来增长挺快，但对多数虽然因在城镇累计居住半年以上被列入城镇人口，但没有城市户籍的人，实际上无法持续在城镇定居，这是一种“伪城市化”。1996-2003年房价温和上涨时，城市化率每年提高1.43或1.44个百分点，2004-2007年，GDP持续以两位数增长，但房价涨得更快，城市化率分别提高1.23、1.23、0.9和1.04个百分点，下降明显。

　　前几年，虽然有以上三大矛盾，但高房价有利于增加地方财政收入和维持较高的房地产投资增速，有利于中国经济更快的发展。但只有内需增长，才是未来中国经济增长的主要推动力。投资需求的释放与高房价已不利于中国经济的增长，因此抑制投资需求的政策将会长期化。(黄祖斌)