限购令下多纠纷 大规模退房潮将出现？

　　10月20日一大早，睡梦中的张茂荣就被电话吵醒，是一位房产投资客李力(化名)打来的。

　　李力在电话那头焦急地问道:“不能过户了，月供还要涨，我该怎么办?”

　　广东信荣律师事务所主任律师张茂荣，多年来，他参与并代理了深圳购房团退房事件、深圳小产权房事件、“新国十条”、“深十三条”引发的退房事件等多起房地产纠纷，对地产市场有着独到的见解。

　　张茂荣说,“几乎每一轮调控，都会带来新的纠纷。”印象最深的是2007年房价飙升之时二手房业主频频主动违约，他估计有90%的纠纷都是卖方反悔违约的，而一位法官甚至说“不是90%，而是100%。”

　　9月11日，张茂荣接手了自国十条出台后五个月来的首例业主违约诉讼案，卖家不惜赔付违约金也要改口不卖。张茂荣从中看到了房价回暖甚至逆转的苗头。而10月份以来的退房潮，与以往不同的是，很多不是由于买卖双方主观毁约造成，而是由于新出台的限贷政策和限购令。他记得，因为不能过户，有个好不容易买房的女孩急得都快哭了。

　　已经记不清，这是第几个咨询他因为新政不能过户的购房人了。“几十个总是有的。”9月29日的房地产新政，是今年4月“新国十条”退房潮平息后的又一轮退房纠纷，深圳、北京、上海等地，都出现了纠纷和退房情形。

　　我国房地产纠纷类型的变化，是市场行情变化的晴雨表，但今年的楼市调控显然不同于往年的单边打压或救市，政府出台后续调控政策等不确定因素大量存在，购房者心态也趋于复杂：一方面担心房价报复反弹买不起房，另一方面又担心政府再次调控。

　　限购令下的纠纷

　　李力10月1日之前刚刚签订了一套二手房买卖合同，支付了定金和首期款，银行已发放贷款为卖家完成了赎楼款解除抵押，就等着完成过户由李力偿还新的贷款了。

　　出台“限购令”后，李力因持有物业超额而无法过户，不仅房子无法过户，还要按月支付银行借款本息。

　　据张茂荣介绍，“李力的案子是典型个案，处理起来也很复杂。”之所以产生未过户先供楼的情况，在于买卖双方采取了用贷款赎楼的方式，即用买方的按揭贷款帮原卖主赎楼。买方风险较大，但可节省短期利息。目前，李力正在与卖主协商解除房屋合同，还要和银行协商解除借款合同，损失不小。

　　而另的一个案例，则使买房人陷入了更深的纠纷。买主陈小姐是非深户购房人，虽然是首套房银行已经放款，但担保公司怕不能过户而不敢进行担保。这样，陈小姐就面临与业主、银行以及担保公司的数方纠纷，即使最终协商解决，也要有中介费、担保费、银行利息等实际损失。

　　“目前的纠纷尚处于买卖双方协商阶段，如果卖主拒不同意退还定金而选择诉讼途径，那么整个事件就会非常复杂。不排除部分购房者不堪漫长的诉讼时间，而最终放弃数万到十万的定金损失。”张茂荣说。

　　将有10万套房要退?

　　深圳限购令已经给深圳房地产交易带来了深远的影响。深圳中原推算，因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成，被限房产总量将超过3000套。而主要在于签了认购书而未网签者以及交了定金而未过户者。

　　一位深圳地产界人士对记者说：“此次限购完全没有给市场留出缓冲空间。”而北京等地，可能退房数量更是接近万套。北京房地产交易管理网数据显示：北京二手房市场9·29新政后的退房比例高达12.8%。

　　据北京中原地产三级市场部总监张大伟分析，二手房之外，限购令对商品房市场的影响更为明显。因为商品房批贷时间与预售时间相比要晚很多，一般期房能够获得贷款最少需要2个月左右，最长的甚至需要半年。

　　以北京市场最近3个月合计2万套新房中50%为首套房计算，最少有5000套以上需要补交一成首付，中小套型需要补交接近20万。对于已经囊中羞涩的首套购房者来说，压力非常大，退房的可能明显增加。

　　依据中原地产的预计，因为二次调控，整个全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。

　　豪宅也未能幸免，数据显示，9月29日—10月16日，北京在三季度销售价格最高的30个项目出现零签约，部分项目出现退订。而在三季度，北京豪宅累计签约352套。

　　近日深圳中介人士也向记者透露，新政对豪宅市场影响很大，以前深圳购买第三套、四套的豪宅，也依然可以获得银行贷款。而现在各家银行开始严格执行三套房停贷，以及完全禁止购买第三套房，原来计划买豪宅投资的人就放弃了定购。