加息是不是压垮高房价的“最后一根稻草”？

　　此次调整后的房贷利率没有达到近年较高的水平，让贷款期限动辄长达30年的购房者未必在乎。指望一次或两次加息来影响购房者的预期，恐怕难有明显的效果。房贷属于中长期贷款，购房者对贷款期内的利率变动有一定的思想准备，不会对一两次加息表现得过于敏感及恐慌。

　　-专栏 张炜

　　时隔近3年后，央行突然宣布加息。与以往不同，很多专家指出此次加息的初衷之一是针对楼市调控，甚至认为加息比限购政策更具调控威力。那么，加息是不是压垮高房价的“最后一根稻草”呢？

　　加息增加贷款利息成本，对购房者的影响毋庸置疑。以首套房贷款100万元为例，加息前享受七五折利率为4.455%，若分30年偿还来计算，等额本息还款法的每月还款额为5040元。加息后，七五折房贷利率升至4.605%，则每月需还款金额为5129元，增加了89元。相比之下，对于目前严格收紧的二套房贷会产生更大影响。在楼市调控之前，二套房贷可申请到7折优惠利率，即5年期以上的贷款利率为4.158%，而加息后再按1.1倍执行，二套房贷的利率是6.754%，相当于增加六成以上的贷款成本。

　　可见，加息带给普通购房者的压力有限，对投资投机性购房者则是“雪上加霜”。假如同时有多套房贷需要偿还，将影响到此类购房者的资金链。调控政策的叠加效应，会导致大量房客选择“售改租”。国内市场上的租赁回报率本来就偏低，调控带动租金收益下滑，会使得依靠房租更难以“养活”多套房的贷款。一旦利率多次上调，多套房持有者的资金链势必告急，直接考验其偿还能力。

　　与此同时，加息对楼市的影响还表现在另一个层面。正如有的专家指出，此次中长期存款利率的加息幅度大于短期存款，例如，一年期存款加息0.25个百分点，而五年期存款加息0.6个百分点，这既是为了抑制通胀，也是出于回笼货币的考虑。流动性收紧，对楼市也会构成一定影响，开发商拿到优惠贷款的难度更大了。而且，近日公布的9月份CPI增幅再创新高。年内不排除加息的可能，上调存款准备金率的可能性更大。

　　实际上，加息给高房价带来的影响，更主要表现在心理层面。一方面，此次加息被不少人判断为我国可能进入一个加息周期，在负利率状况下，小幅多次加息或许会像2007年那样接踵而来。假如一次又一次加息，偿付能力较弱的购房者受到的影响不可低估。另一方面，房价走势的预期对购房者是一个决定性因素。2007年曾经连续6次加息，但房价照涨不误，购房者不相信储蓄会跑赢CPI，而是坚信越晚买房子越是追不上房价。假如未来几年的房价上涨预期照旧，此次加息抑制房价的作用肯定有限。由于购房群体中存在刚性需求，且高端购房者的支付能力较强，致使贷款利率难以成为决定房价的关键因素，更难以指望房价像房地产股那样在加息宣布后“应声大跌”。

　　值得一提的是，2008年10月27日实施的房贷政策，把个人房贷优惠利率从8.5折降至7折，使得目前的房贷利率处于近年的较低水平。虽然首套房贷已很难申请到7折优惠利率，但七五折、八折还是能够争取到，较之前几年的八五折利率仍有一定的优惠。从近几年的利率来看，2007年8月22日调整后的五年期贷款基准利率最高，达到7.56%。当时八五折优惠利率是6.426%，较之目前七五折优惠利率的4.605%高出一大截。现在的八五折优惠利率是5.219%，也比2007年8月的八五折优惠利率低出不少。换言之，此次调整后的房贷利率没有达到近年较高的水平，让贷款期限动辄长达30年的购房者未必在乎。指望一次或两次加息来影响购房者的预期，恐怕难有明显的效果。房贷属于中长期贷款，购房者对贷款期内的利率变动有一定的思想准备，不会对一两次加息表现得过于敏感及恐慌。

　　此次加息正逢楼市调控政策升级之际，导致市场特别敏感，也带来更多的猜想。加息消息公布的次日，上证指数上涨0.07%，但房地产股整体跌幅超过4%。然而，单靠加息来打压房价会“伤及无辜”。最容易受到冲击的群体之一，是偿付能力较弱的工薪阶层，而此类购房者又以购买首套房为主。因而，房贷政策纳入楼市调控政策的组合拳中，应该体现在差别化信贷政策的严格执行上，而不是简单上调贷款基准利率。未来加息与否并非主要看房价走势，而是取决于防通胀的需要。