北京近期开盘或增多 开发商被逼降价出货

　　10月25日，北京市住建委、人民银行营业管理部、北京市银监局出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，其中规定预售金必须存入专用账户，优先用于建设，开发商出现违规行为将暂停发放预售款。据悉，该办法将于12月1日起施行。

　　预售资金监管对房地产企业资金链的打击无疑是巨大的，面对眼下冷淡的市场形势，预计近期开盘项目或增多，许多“缺钱”的开发商会选择降价出货。

　　房企资金链再收紧

　　根据北京市统计局的最新数据，今年前三季度，北京房地产开发项目本年到位资金3938.8亿元，其中定金及预收款为1020.7亿元，几乎占了总额的1/4。这意味着，超过千亿规模的预售资金将专款专用，不再流入土地市场和其他项目的开发中。

　　由于项目较多、业务布局广泛，房地产企业对资金的需求量非常大。但因为贷款或融资程序相对繁琐，所需时间较长，在企业获得资金的所有渠道中，定金和预售款是成本最低的。因此，对很多房企来说，为统筹安排资金而挪用预售款的现象并不少见。

　　就以往而言，工程款大部分都是由施工方垫资，开发商按半年、年度来结算。也就是说，开发商是可以自由挪用这笔“巨款”，拿一个项目的预售资金去拿地或去开发其他项目的。然而，此次《办法》的出台明确规定了预售资金的“专款专用”、“不得挪作他用”。对于销售前景本不明朗的房地产企业来说，《办法》仿佛“当头棒喝”般犀利，使得其可流动资金再次被压缩。

　　11月或现降价开盘潮

　　由于《办法》将在12月1日起施行，那么，此前拿到预售许可的项目可以不用资金监管，那么在这1个多月的时间里，很可能出现一次“开盘潮”，一些楼盘抢在新政前开盘预售。另外，在资金链吃紧的情况下，为了加快预售房源的消化速度，房地产企业极有可能会采取降价等促销措施。

　　《办法》解析

　　《办法》中规定了4个节点，分别为地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人可单方办理房产证，在这4个节点上，开发商可以按照申报的方案，申请提取专用账户中一定比例的资金，用于支付工程款、采购材料等费用。

　　依照《办法》，监管银行如果发现预售资金没有存入到专用账户时，将告知区县建设主管部门，同时，区县建设主管部门将对预售资金进入专用账户的情况进行监督，并对工程进度进行实地核查，调查开发商是否应该取款。如果开发商被查实存在违法违规行为，将被责令限期改正，暂停其在北京所有开发项目的商品房预售，并将其违法违规行为公示，计入企业信用信息系统。

　　另外，并非所有的预售款都必须在4个节点上支取，重点监管的是保证工程建设的资金。换句话说，当一个楼盘的专用账户中收取的预售款达到并超过了政府测算的项目建设费用，那么多余的部分，开发商就可以支取。文/杨予诺

　　链接·业内声音

　　北京房地产协会副秘书长陈志：在新规定下，开发商如果要迅速拿到资金，必须在保证质量的前提下，加快项目的建设，加快项目的销售，不能囤地囤房，不能捂盘惜售，才能回笼资金。这将促进楼市供应量的增加，对稳定和下降房价产生作用。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹：对房地产商来说是雪上加霜。

　　华业地产副总经理陈云峰：在银行贷款审核日趋严格的情况下，预售款的专用将对集团性规模企业的资金调动设限，从而提高资金成本，无异于设阀门阻断血管。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾：预售款监管将对开发商的资金链产生巨大打击，而且是前所未有的。

　　北京中原三级市场研究部总监张大伟：此前拖延开发周期的房地产企业将因为预售资金的监管而得不偿失，因此将会加快现有项目的开发速度，市场供应有可能在短期内大量增加，“井喷”或将在年底出现。