4500亿险资即将加码楼市？

　　保险资金的“举手投足”一直被业界所关注。而近期，一份“预计将有逾4500亿元的资金进入房地产领域”的数据报告再次掀起波澜。

　　如此庞大的“资金团”进入房地产领域后发生怎样的市场动荡？在楼市遭遇一个又一个严厉的调控措施的关键时刻，险资入市是否会加大房价的调控难度，从而干扰调控成效呢？

　　商业地产或将成险资主战场

　　在楼市迎来“史上最严厉的调控政策”5个月之后，保监会于9月初正式发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，这就意味着，保险资金被允许进入不动产投资领域。

　　其实，从投资收益和资产匹配的角度看，不动产一直是保险资金渴望进入的领域，而保监会《办法》的出台，无疑是在政策上为险资“松绑”。这一“闸门”的打开，当时引起了众多议论，楼市为何在此时对保险资金开闸，保险资金进入楼市后将产生怎样的市场震动？

　　实际上，《办法》就这一疑虑也给予了明确规定：保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。与此同时，投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30%。

　　不得投于开发和销售住宅，那获得“松绑”的巨额险资会在何地“施展拳脚”？

　　近期，一份公开的研究数据报告认为，未来约有4500亿元保险资金可以用于投资商业地产。由于险资入楼市尚处于前期筹备阶段，从实际成交情况来看，保险资金尚未大规模进入商业地产市场。但从明年开始，保险资金或将成为大宗交易的主要买家。

　　“不会出现大幅飙升”

　　实际上，有关数千亿元险资将进入房地产业的传闻已流传数月。根据中国不动产研究中心统计数据显示，从2006年到2009年底，保险公司以自用的名义购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉及房地产投资领域。

　　尽管保监会在《办法》中明确规定，保险企业不能变相炒地卖地，但商业地产“开闸”后很难完全防止各种方式的曲线进入，这将加大房价调控难度。

　　对此，有专家担忧，房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻，对于保险资金进入地产领域尤须谨防其干扰调控成效。

　　对于这一忧虑，据业内人士分析认为，大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产价格。但商业地产投资者大多是机构，更多看重长期租金的表现，保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资，因此商业地产市场在未来依然会保持相对平稳的态势，不会出现大幅飙升。

　　而DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建日前则公开表示，保险资金进入商业房地产领域，有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质，同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。

　　对于险资入市的具体路线图，曹建分析认为，一线城市商业地产市场相对成熟，因此刚刚入市的险资可能会以此作为切入点。但长远来看，二三线城市的商业地产市场空间会更大。因为一线城市可交易项目越来越少，未来或将有大量资金流入二三线城市。本报记者 童芬芬