楼市大鳄集体增仓商业地产(2)

　　10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议，斥资11.5亿元高调收购赢嘉中心B座；这被业内视为万科进军商业地产的标志性一步。据悉，万科目前持有约360万平方米的商业地产项目储备，集中商业类项目(非社区商业项目)约180万平方米，已初步完成规划定位的项目超过27个。

　　根据万科总裁郁亮的设想，今后，万科除80%的项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型(商业)物业。万科的商业地产计划包括正在筹划之中的深圳5家酒店，以及2010年将落地的以服务为主的养老物业，同时，预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套。

　　保利地产发展商业地产的计划更为“激进”。保利打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，未来的3年内，将持有型商用物业面积增加到300万平方米。

　　平滑周期波动

　　一直以来，香港新鸿基的商业经营模式被视为对抗房地产业周期波动的一剂良方。近期房地产市场的调整，让内地开发商和投资基金开始重视商业地产对业绩的稳定作用。

　　业内专家指出，支撑新鸿基渡过地产寒冬的重要金融资源就是出租物业的稳定收益。无论高峰低谷，新鸿基的出租物业每年都可提供40亿港元左右的经营盈利，从而使公司即使在行业最低迷的时期，仍可保持高额的净经营现金流；正是这些现金支撑着公司开发物业的“轮转”运营。

　　除了稳定的租金收益，商业地产尤其是城市核心区商业地产具备很强的保值能力。这也是众多安全性资本涉足商业地产项目的主要原因。

　　国内首只私募房地产基金高和投资的合伙人苏鑫指出，“在市场下行周期，商业受到的影响不大，而在市场反弹时，也没有出现暴涨；这正是安全性资本的投资偏好。今年我们看好一线城市的商办物业市场，原因是在目前高风险的地产市场中，民间投资者重点考虑安全性。商办物业的收益率能抵御通胀，也就为民间资本提供了避险场所。”

　　今年以来，商业地产的销售态势好于住宅。国家统计局公布的数据显示，前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长27%，商业营业用房增长33.2%。前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%。其中，商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。

　　中金公司报告指出。今年以来，商业地产销售增速高于住宅的态势没有改变。商业和办公楼的销售良好，销售单价分别上涨8%和25%，明显好于住宅。

　　海通证券分析师涂力磊指出，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式已经开始出现瓶颈。未来更大的利润来自快速周转和产品差异化。而商业地产则具备市场培育的价值增长链，这使得商业地产在未来的发展中可以继续保持较高的价值空间。