北京住宅成交萎缩 部分热盘"买不着"变"卖不掉"

　　5月份以来，楼市“铁腕”调控政策的越收越紧，金融、税收、土地等多种手段齐施，叠加效应导致楼市迅速降温。一向稳坐钓鱼台的开发商们面对日渐清冷、“门可罗雀”的市场局面终于开始着急了，价格下调、放盘套现成为不少楼盘时下的选择。颇为有趣的是，部分之前开盘即宣告售罄的楼盘，如今却又见大量“新房源”推出，一些原本开盘无期的楼盘也都在毫无征兆的情况下突然放量入市。当初“捂盘”生怕卖得太快，现今“放盘”唯恐卖之不及；当初托遍关系都一房难求，如今销售主动致电让利兜售。这回，开发商真的坐不住了？

　　●楼市现状●

　　调控日紧京城住宅成交量持续萎缩

　　“今秋秋意浓”，这恐怕是进入十月份以后众多在售楼盘的最大感受，在“9·29”新一轮楼市调控政策出台后，10月北京楼市出现明显的“量跌价滞”。亚豪机构统计数据显示，10月，北京共成交期房商品住宅6894套，环比下降36%；成交面积78.6万平方米，环比下降31%。同期，现房商品住宅成交786套，环比下降了45%；成交面积13万平方米，环比下降了36%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析，10月楼市成交量下降受多种因素影响，一是“十一”长假，成交量连续七天走低；二是受“二轮调控”影响，尤其是提高首套房贷首付比例、限购等政策影响，不仅投资性购房受到抑制，改善型购房、首次购房也受到了一定影响，导致以往以自住及改善性客户群为主的五至六环间的楼盘出现成交量明显下降。

　　时下的这一切都令开发商难以乐观，看“衰”后市情绪在买卖双方之间日益弥漫。业内人士认为，政策影响之下成交量的萎缩将在很大程度上影响到开发商资金链的安全性，部分开发商可能将“现金为王”的经营思路转到抛盘求售。不少人慨叹，像去年“金九银十”那样火热的销售场面似乎注定了一去不复返，未来相当一段时间内的楼市整体冷淡趋势已成定局。

　　●市场变化●

　　曾经“售罄盘”再推新房源

　　部分热盘“买不着”变“卖不掉”

　　买房人张先生近期的置业经历让他有些无法理解。9月份在东五环附近某知名房企开发的项目看好了一套两居，18000元/平方米上下的均价在周边项目中也颇具价格优势。“当时销售人员就告诉我，一期一共两百多套房源关系户实在太多，光具备选房资格的号就排了1000多个，开盘采取网络摇号，能否买到还很难说。”

　　颇具戏剧性的是，“9·29”楼市二轮调控政策一出，市场迅速降温，上周末的某天一大早，张先生就接到该项目销售顾问的电话，告知当时他挑选的户型又有了，“是一期退出来的房源，开发商说有部分之前买房的人在此轮限贷、限购政策中，由于不具备买房资格被刷了下来。现在这部分房源优先对一期落选客户优先通知，请速购买。”更让张先生吃惊的是，销售顾问在电话中还充满诱惑地表示，“尽早来办理认购手续的前十位客户，还能享受到在原价基础上再便宜两个百分点的优惠。”面对突然间天上掉下来的“馅饼”，张先生突然糊涂了，这究竟是怎么回事？

　　无独有偶，今年3月份在市场上热销的北部某项目当初“开盘即告售罄”，如今却突然间又在市场上推出100多套房。在致电楼盘热线时候销售顾问称，“这是当初开发商自己留的房”。了解得知，本次拟出售的房子分布在多栋楼的多个楼层，且即将在年底实现交房入住。业内人士表示，这很可能是因为开发商或者从事风险代理的地产中介之前“捂盘”看涨、待价而沽，现在看到楼市缩量滞涨，便不再“捂盘”而急于变现了。

　　进入十月份以来，不少北京人也明显感觉到，曾经久违的卖房促销短信又铺天盖地而来，楼盘以及二手房中介的促销信息，买房送面积、送保险、送家电、返现金的促销活动也重现楼市，而其中好些都是曾经创造了“一房难求”紧俏局面的“热销盘”、“日光盘”。而采访中多个楼盘开发商私下也坦言，“买不着”变“卖不掉”的市场现实，现如今已经在一些高价盘或者远郊盘的身上出现。部分开发商也的确非常急于将手中的存货变现，而不再刻意“捂盘”，人为制造热销场面了，市场上的买卖双方力量事实上正在发生着某种微妙的改变。

　　●开发商心态●

　　“捂盘”无异于自杀

　　快销出货才是硬道理

　　“如今的楼市正在发生着很多微妙的变化，从开发商到购房者都面临着艰难的抉择，有些人还坐得住，但是有些人已经坐不住了。”一位资深房地产从业者概括了眼下楼市所面临的尴尬局面。

　　一位从事房地产行业十多年的资深人士深刻地揭示了开发商当下的心态，如今的市场冷淡是不争的事实，房子若是卖不出去而不幸窝在手中，体量小者会影响到企业利润，那些大盘则面临现金流的严重威胁，对于中小开发商来说，年末支付季已经到来，还不上工程款、银行开发贷款有可能将导致资金链断裂。这个时候如果还在盲目“捂盘惜售”，人为制造“热销”假象，无异于自杀。接下来相当时间内，对包括北京在内的很多城市来说，房价涨幅趋缓、成交量进一步下降的预期依然明显。面临生死存亡的考验和巨大的商业风险，恐怕任何开发商都不敢掉以轻心。为保险起见，不少开发商也往往积极“放盘”，调剂房源，力求快速回笼资金，唯恐刚有起色的楼市再次迅速跌入“严寒”，使得利益受损而血本无归。(邱旸)