河北住宅限购 通州楼市“有救”

　　“蝴蝶效应”一词，随着同名系列电影的上映被更多的人所熟知。一般用来表示在初始条件下，一个微小的变化会引发一系列的连锁反应，产生各种不同的结果。

　　当下的通州楼市可以说是这一效应的集中体现。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，从4月16日楼市第一轮调控到9月30日，通州新入市项目的成交量仅为340套，而截至10月31日，已签约套数已经增长到927套。也就是说，通州在“二次调控”首月的签约量达到了587套，单月成交量增长了9倍多。

　　业内人士表示，由于北京周边地区，如燕郊、香河等地在“二次调控”中实施了限购和提高首付的政策，导致购房需求被重新挤回通州，成交量出现回升。

　　●10月通州签约翻倍

　　零成交楼盘开张

　　一边是“二次调控”落地后的客户流失，另一边则是成交量的触底反弹。刚刚过去的“银十”，对于通州的一些项目来说却收获了意外之喜。

　　根据北京市房地产交易管理网数据显示，从4月16日楼市第一轮调控到9月底，通州新入市项目的成交量仅为340套，这期间共有11个新项目入市，提供房源2454套。而截至10月31日，这11个项目的总签约量则达到了927套，也就是说10月份的签约量达到了587套，单月成交量较之前增长了9倍多。

　　作为2010年最有代表性的区域，3月份披露的新城规划曾使通州楼市的单价一夜之间从1.5万上涨到了2.5万。新政以后更是首当其冲，成交量直线下调，像K2清水湾、珠江拉维小镇等9月底网签数据仍旧为零的项目，直到10月份才开始发力。

　　“10月份看房的人明显增多了，有全家老少一起来的，当场就签约了。”近日通州的几个项目的负责人对记者表示，通州楼市在4月楼市新政后受打击最大，很多新项目都无法保证每天有签约。10月份这次的集中成交，大部分都是之前犹豫了很久的购房人。

　　●周边收紧

　　买房人挤回北京城

　　伴随着“二次调控”，与北京息息相关的一些周边地区，如燕郊、香河等地的限购限贷政策也纷纷落地，严厉程度更甚于北京。

　　据了解，9月29日开始，燕郊等地已经开始执行外地人不能提供当地收入证明只能全款购房的政策，全面限贷对北京购房人限贷、限购。

　　位于香河的京汉君庭项目，主打小户型，均价仅有4700元/平方米，对外溢的北京购房人很有吸引力，但突如其来的限贷和限购，使得不少购房人需要补交首付款。项目负责人介绍，政策使得购买力出现了下降，为了使购房人凑够首付款，他们延长了签约时间。

　　正是由于北京周边遭遇政策严冬，相应的变化就是，原本外溢的购房人出现了回流。一些选择燕郊或香河的购房人如今只能全款，负担反而高过了在通州付三成的首付，购房人自然无力承担，所以部分需求反而回流到了通州。

　　●优惠打破观望

　　通州项目重获认可

　　不仅是购房需求的回流，调控后绷了几个月的开发商终于低头，在10月份开展了各类促销优惠活动，吸引了一些观望犹豫的购房人。

　　例如位于通州新城的珠江拉维小镇，推出一万意向金抵28万元的优惠活动，成交量明显上升。均价虽在2万元以上，但实际成交价格却为17347元/平方米。

　　10月份，通州大部分在售楼盘都取得了不错的销售，主打高品质花园洋房的金隅花石匠，在7月份推出的132套房源，目前预订已超过90%，大部分签约集中在10月份。如此火爆的销售使得开发商又在上周加推一栋楼，认购也达到40%。该项目负责人对记者表示，金隅花石匠的示范区和样板间均在10月份开放，使得前期积累的客户真真切切地感受到了项目的情况，打破了之前的犹豫和观望。

　　●超六成新房积压

　　通州仍可能降价

　　“通州的房子开始好卖了。”虽然成交量显著上升，但一些通州的开发商仍旧对前景不敢乐观。

　　“相比需求，库存依旧旺盛。”某项目负责人表示，10月的增长很大程度是由于之前销售跌入冰点，并不是全面的回暖，很多项目的签约量都不到30%。

　　中原地产依据北京房地产交易管理网统计数据显示，通州目前的库存住宅占全市的比例高达21.6%，仅低于朝阳区的占比，居全市第二。而最不合理也是导致通州发展畸形的是，通州住宅占比全市最高，在库存比例中，通州住宅高达81.5%。而全市的平均比例仅为55.3%。

　　中原地产三级市场部总监张大伟表示，部分开发商虽然有降价的行为，但是依然远远高于实际价值，通州动辄接近二三万的项目仍有很大的降价空间。特别是将要实施的针对开发商预售资金管理的政策，将明显影响开发商的开盘节奏。

　　对此，通州某项目的开发商持不同意见，他认为通州从4月份起就成了楼市调控的重灾区，目前新盘均价在2万元上下。同期，房山的项目卖到了1.7万元，大兴也突破了2万元，作为北京未来的重点新城，通州的配套与前景决定区域目前的价格不会出现大的回落，应该是稳中有升。(记者 李桁)