成都楼市地铁元年 沿线楼盘“涨”声再起

　　“升值”，无疑是地铁开通后地铁沿线开发商们最热衷探讨的话题。如今，成都地铁一号线正式运营已有一个月时间，虽然业内人士表示，地铁项目的价值要看中长期的发展，但目前地铁上盖物业以及各出站口辐射区域的物业增值情况已经有所显现。与此同时，率先享受地铁这种新型交通工具便利的城南成为全城关注点。不过，由于天府大道沿线早已是置业热土、地铁通车之即调控政策的出炉、从10月的供应量来看虽不算最多，但各大开发商反映，10月天府大道沿线楼盘销售正因地铁通车发生明显变化，二手房交易受到的影响也正在显现。

　　专家提醒，地铁沿线的物业，也并不是稳赚不赔的，特别是商铺的投资影响因素很多。既要看地铁上盖物业周边的配套商业环境是否成熟，还要看经营环境与商铺的开发商的实力；其次，投资商铺的资金要求很高，不能很快收回成本，投资者应慎重出手。

　　【现状】

　　写字楼：租得好卖得火

　　“地铁站点周边物业的平均增长速度比非地铁物业要高15%～20%，同时，在楼市低迷期相比其他物业，抗跌能力也要强一些。”四川大学经济学院教授吴丰在一次采访中曾如此表示。在地铁一号线运营一个月的时间里，其周边商业项目的增值情况已经初现端倪。据了解，从今年6月份开始，人民南路—天府大道沿线的写字楼无论是租赁价格还是售价都开始一路上涨，7月份的时候甚至有些楼盘涨幅最高超过40%，包括了像商鼎国际等已经使用的楼盘，也包括美年广场、高新国际广场等正在发售的楼盘。

　　据了解，从租金方面来看，目前，商鼎国际的租金从地铁开通前的80元/平米/月，上涨到目前的120元/平米/月，涨幅高达50%。同样紧临地铁一号线桐梓林站的丰德万瑞中心，地铁开通前租金维持在65元/平米/月，现在则上涨至70～80元/平米/月。销售方面看，位于天府大道的花样年美年广场，地铁开通前的均价为8460元/平米，目前均价已接近9000元/平米；位于南沿线的天合凯旋广场，地铁开通前的均价为8700元/平方米，目前均价已达到10000元/平方米。

　　而8月～10月两个月的时间，写字楼项目更是集中放量，国嘉沙河中心8月11日开盘，一期一批次房源2号楼，开盘一周时间只余15%的房源；富力天汇中心精装写字楼开盘价每平方米13000元起，开盘当天80余套写字楼被认购；康普雷斯项目7月29日正式亮相，10月16日开盘，均价10000～11000元/平米，加之有认购优惠，受到众多投资者追捧；与其同一天开盘的大鼎世纪广场，均价15000元/平米，目前销售金额已接近5000万。金牛紫金乐章写字楼目前售价约9500元/平方米，房源面积从220～567平方米不等；蜀都中心2栋写字楼9月中旬推出的第一批房源已售罄，新批次房源即将开售，售价约9000～10000元/平方米，工程目前已建至10余层，预计2012年下半年交房。

　　此外，一些正在认购阶段或刚亮相的写字楼虽然还未销售，但由于临近地铁，因此咨询情况也非常火爆。位于成都市重点打造的“两轴四””———人民南路现代商务科技文化中轴的人民南路4段与成科西路的交界处，临成都地铁一号线省体育馆站大陆国际预计销售均价19000元/平方米；航兴国际广场预计今年底交房，目前准现房呈现，公共部分精装进行中，预计均价9600元/平方米；由会展集团斥资打造的，目前全球最大的单体建筑———新世纪环球中心内的中央商务城5A写字楼10月中旬正式亮相，目前前来咨询的投资者络绎不绝。位于人民南路的保利中心目前正在销售的为LOFT创意公寓，但已经有不少投资者在纷纷打探其纯甲级写字楼的具体情况。

　　商铺：地铁沿线一铺难求

　　毫无疑问，地铁一号线的开通为商业市场带来了一股热流。成都商报记者通过正合地产、世家机构等品牌营销公司和21世纪不动产、伊甸城、富房不动产等品牌中介公司了解到，早在8月份，地铁1号线沿线，尤其是站点附近的商铺转让费普遍出现了不同程度的上扬。位于各大地铁站口的商铺，转让费在两个月内出现了30%以上的增长。“虽然转让费上涨，但更多地铁站黄金口岸的商铺完全是“一铺难求”情况，现在根本买不到。”某中介公司的工作人员表示。

　　除此外，地铁一号线沿线众多还未正式推出的商业项目也是火爆异常，以富力为例，其在成都天府广场旁，总投资近50个亿的成都天汇MALL城市综合体临近1、2号线，作为富力地产全国大型商业地产项目之一的城市SHOPPING MALL，天汇MALL由于其优厚的地理位置使得众多投资者对项目抱有极高的期望值。富力地产负责人在接受采访时表示，随着以后地铁二号线的贯通，整个交通网络与天汇MALL完全协调在一起，对项目将产生极大的促进作用。

　　而9月26日正式预约登记的地一大道则更是吸引了众多投资者的目光，该项目作为贯通春熙路、盐市口、骡马市的立体商业，被誉为成都繁华地带的地下中央商务区。据介绍，地一大道正式预约登记当天，便创下高达350%以上的抢订率。

　　【开发商】

　　增值要看中长期

　　对于地铁沿线商业物业的上涨情况，一些业内人士表示，“地铁对周边物业的价格影响是中长期的，并且会分阶段进行，地铁规划公布、开工建设、交付使用、网络成熟这几大节点都会对物业价格产生影响。”以广州为例，广州初建地铁时，地铁沿线物业升值15%～25%，开通后，沿线地铁物业再次升值15%～25%。有不少业内人士就认为，随着成都地铁一号线的运营以及地铁网络的逐渐成熟，地铁沿线物业还将出现一波补涨行情，地铁价值还会得到进一步释放。

　　“如果要看地铁物业的升值效应完全发挥，还要等到整个地铁运行网络的完善后。”某业内人士表示。根据相关研究显示，地铁规划出来后，区域周边物业一般会上涨30%，地铁开通后，又会上涨30%～50%，尤其是商业物业的增长幅度更是惊人。研究表明，在同一区域，地铁物业的商业价值要比非地铁物业高50%～100%。

　　业内人士认为，地铁物业的升值更多的体现在开通运营后，地铁给居住和工作带来便利后，消费者才会对其有具体的认知。“对预期的强调会提前预支一部分增值空间，但地铁价值真正完全体现还需要等其他几条地铁线路也逐渐开始运营后，整个城市形成便利的地下交通网络，这是地铁的价值才会真正爆发。”

　　【投资者】

　　更看重交通配套

　　“成都的写字楼项目很多，最近一段时间我也跑了很多地方，整个城南的未来配套都很不错，无论是新城市的规划、资源配置、还是交通都没得说，特别是10月正式开通的地铁一号线，对于商业，尤其是写字楼来说，交通配套很关键。”来自深圳的投资者黄先生近日打算在成都投资一套房产，经过一番比较后，他认为投资写字楼的回报率比较可观同时抗跌性更强。他之所以选择南延线，主要还是考虑到它的区位优势。“来成都之前，对成都写字楼状况的了解并不多，但我始终坚持一个原则———区位。首先要远离闹市区，这样办公环境不会太嘈杂，但交通一定要方便，公交、地铁乘坐都要很便捷，半小时内能到达城市各地；其次最好是位于城市的发展区域，这样商机也会相应多很多；最好是能与机场、火车站、高速公路等城市交通枢纽临近，这样会节约很多时间成本。”

　　成都商报记者注意到，大部分投资者都抱有与黄先生相同的看法，目前从地铁一号线在售项目反应的情况看，大部分来自北京、广州、深圳等一线城市的投资者都是看中了地铁资源。“深圳地铁开通后，地铁沿线物业平均增幅有30%，因此我对成都很有信心。”黄先生最后说。

　　地铁元月·沿线物业大调查·住宅

　　短期拉动效果正平稳显现

　　专家认为，地铁1号线周边在售楼盘集中在天府新城，而区域的交房潮尚未到来，目前入住率低，商业配套尚在起步阶段。预计3年之后，地铁对片区的整体拉动性更会有明显呈现。不过，同区域内离地铁站点较近的楼盘已呈现出优势

　　【现状】

　　畅销盘受到较大拉动

　　南湖国际社9月10日推出六期“镜湖”1000余套房源，两天销售了310套，国庆期间借房交会和地铁通车的热力，至10月中旬，160平方米以下的房源全部售罄，目前只剩下少量大户型瞰湖房源。相关负责人透露，特别是国庆节开始，华阳公交车站和森宇集团开通的从地铁1号站世纪城站直抵南湖度假风景区的直达公交车开通，明显推动销售速度。华润·凤凰城也开通了从世纪城站到项目的直达摆渡车，由于出地铁站步行到项目只需要十分钟时间，所以近段时间看房的人多了，下单的速度也更快。

　　位于麓山大道的洛森堡·新殿负责人杨春认为地铁的作用有两方面，一是蓄客量明显增多，高于预期；二是客户的年龄集中在30～40岁，而不是之前预计的35～45岁，更多年轻人愿意选择这个位于地铁1号线延长线终点站出口的楼盘。据他透露，10月1日开盘，600余位客户2小时内抢光200余套房源，上周末二批次开盘，400余组客户到场……领峰、慕和南道则是另一种情况，地铁通车后领峰的均价还提高了300元/平方米，到目前为止能出售的只有几套大户型，中小户型全部断货，开发商正趁着地铁热度蓄客，准备11月开盘。与此同时，慕和南道的中小户型也告售罄。

　　高端产品、普通项目平稳过渡

　　誉峰、中海·城南1号两大高端住宅代表作，位于金融城站出口500米位置，坐过地铁的乘客已经能明显感受到，上下车人最多的站点并不包括这一站，每次车行至金融城，站台上都只有稀稀拉拉几个人，下车的人也几乎没有。誉峰和中海·城南1号相关负责人感受相同：“客户还是会选择开车来，和以前几个月相比，售楼部的情况平稳，只是有一些外地购房者看好地铁1号线的投资拉动作用。”其他一些高端产品，比如三利宅院·福邸、复地·雍湖湾叠拼别墅、保利·心语花园别墅等的情况也类似。

　　成都雅居乐花园开通了地铁直通项目的车，其负责人表示：“人数、客群都维持原来的情况，可能是因为我们的普通住宅并没有推出新批次，也没有集中推广的原因。”红树湾正在销售尾盘，情况属正常。

　　不过开发商都普遍认为，8、9月份，成都楼市迎来4月新政沉默之后的复苏，销售情况本来就很好，地铁的带动效果提前释放了；9月29日新一轮调控又正式启动，又抑制了一些楼市的冲动。一长一消，正逐渐释放地铁的拉动作用。

　　【二手房】

　　过渡平稳

　　同类房源靠近地铁的更吃香

　　几家二手房中介公司面对同样的问题，回答都比较类似：“过渡平稳，没有出现集中抢购地铁沿线楼盘的情况。”21世纪不动产总经理助理舒宁认为出现这种现象有几个因素：一是正好地铁通车遇到了新一轮的调控；二是受主要影响的南沿线楼盘综合配套都处于在建设周期；三是虽然地铁为入住提供了另一种非常重要的交通工具，但目前环绕、交插线路未成形，出行仍不是非常方便。据他介绍，客户都认同地铁的作用，如果两三个楼盘位于同一个区域，靠近地铁站的更吃香。

　　【开发商】

　　有拉动效果，希望还能更大

　　成都商报记者采访中发现，认为地铁通车后对项目销售拉动力较大的包括畅销大盘华润·凤凰城、南湖国际社区、建发·天府鹭洲、时代·晶科名苑等，领峰和新近开盘的洛森堡也感受到了地铁通车的拉动力。而另一些项目，如城南1号、誉峰等高端项目或是别墅房源，由于离地铁站点较远，并未进行集中推广的楼盘则未感受到太大影响力。8、9月市场的全面复苏和9月底调控政策的下达，也被开发商普遍认为是地铁还有更大潜在空间的因素。

　　【投资者】

　　买了肯定增值

　　曾小姐在北京工作，国庆节专程回成都参加房交会，集中选择地铁1号线周边楼盘，最后在朋友的推荐下买了华润·凤凰城一套110平方米的房子。在曾小姐看来，这套房子具备投资兼自用两重功能：“从北京的情况来看，地铁站点周边的房子肯定是增值幅度较大的，以后我不回来就卖了，如果要回来住，等几年后周边的配套也成熟了。”虽然采访的十位购房者中，无一例外相信地铁1号线沿线住宅的增值性，但住不进去是天府新城地铁周边楼盘面临的最大问题。

　　周先生一家虽然已经搬进了中海·兰庭，新家的幸福感和对生活不便的忧虑感随时存在：“地铁只通了一条，转车非常不方便，现在还是只有选择开车上下班，周边的商场虽然规划了很多家，但都在建设中，买菜成了大难题。”

　　而李女士下手购买悦城的前提是在二环路有套房子，早就打算等地铁1号线延长线通车时，再考虑新房要不要装修。