“限购令”现制冷效果 上海楼市成交量急跌

　　□10月末周成交量对折，退房率或将控制在5%以内

　　□近2个月90平米以上户型占总成交七成

　　□高端二手房普遍出现3%—5%的议价空间

　　本报地产评论员 房蓉 皋静枝

　　与热热闹闹的“金九”不同，国庆期间一如既往迎来推盘高潮的申城“银十”楼市在“限购令”的冲击下戛然而止，这多少如同这两天骤降的气温一般让人有些猝不及防。

　　上海楼市遭遇政策阻截，各项调控使得住宅市场对于买卖双方预期急剧产生变化。这种心态变化已经在供需面上有所体现。但是受到政策调控的影响，整个10月商品住宅成交的走势走出了和9月完全不同的态势，9月由于4月中旬调控政策效应已经开始弱化，开发商加大供应力度促使成交反弹，使得整个9月商品住宅成交面积呈现出前低后高的态势。而进入10月，二次调控促使成交面积开始回落，整个楼市成交面积呈现出前高后低的状况。

　　10月底成交量急跌

　　专家称：退房潮仍可控

　　新政影响具有一定滞后性缘故，本月商品住宅市场先扬后抑，上、中旬成交依旧活跃，下旬开始成交量逐渐缩水。据永庆房屋研展部统计，10月成交量下跌主要集中在10月第三、四周，较第二周成交3891套，成交量分别下跌26%及53%。这一数据已经显示出多数买家已受政策调控减缓购房决定，甚至有少数楼盘因为限购和房贷调控的影响而不得不选择退房。

　　一位开发商内部人士告诉《新民楼市》，尽管9月份获得了前所未有的销售成绩，但上海10月7日出台的“限购令”，令他们的销售大打折扣。那些还没有来得及办理网上签约的客户，一些已退掉了房子，令煮熟的鸭子飞掉。不过中国房地产信息集团分析师薛建雄认为：“限购令”不大可能造成退房潮的大面积发生。目前上海可能发生的退房比例最多会在5%左右，退房应该不会超过400套，这一数字要远远小于业内对深圳等城市的判断。对此，上海德佑房地产经纪有限公司市场中心经理蒋旭?也表示：“限购”只是牵制了资金实力雄厚的“大投资者”。“差别化信贷”政策严格执行才是退房的最大原因。

　　房企调整开盘策略

　　开发商：大户型渐成救命稻草

　　“只买一套，优选精购”的一纸限购令从某种意义上说助推了大户型的热销。

　　“近期一段时间内如果每户人家只能买一套，那么有能力者自然会选面积大、总价格的改善型房产来一步到位。”在近期一些地产业界交流会中，不少房产营销老总都持上述看法。

　　事实亦如此，从9月份上海市商品住宅成交面积TOP10列表可以看出，成交前十名楼盘中，有7成楼盘套均面积大于100平方米，小户型房源已非市场成交主力。搜房网数据监控中心分析师指出，不少楼盘采取在7、8月份前先推出小户型探市，继而趁着热销在9月份加推大户型的做法，如金地格林世界、龙湖郦城等。

　　类似的情况也出现在10月。据永庆房屋研展部统计，10月在售楼盘中，沪市成交量冠亚军楼盘分别是成交692套的奉贤区恒盛湖畔豪庭以及再次上榜的金地格林世界，值得注意的是，75%以上成交量均集中在90平方米以上偏大房型之楼盘。

　　另一个需要关注的是，据永庆房屋研展部统计，总价1000万以上的豪宅连续三个月成交爆量，10月环比增长117.4%，诸如限购令出台后开盘的仁恒怡庭和上海星河湾均以大面积、高总价面市，但销路依然很好。

　　让价1成就出手

　　投资客坐等“降价东风”

　　新一轮调控来袭，中小投资者(中低端投资性客户)在差别化信贷政策以及限购令的作用下，都选择适时离场，而资金实力雄厚的大投资者或投资机构(中高端投资性客户)却迎来了“东风”。

　　德佑地产联洋店分行上周就成交陆家嘴板块的“江临天下”、“菊园”等楼盘的三套高性价比房屋，其中一套“江临天下”楼盘的136平方米三房。挂牌价568万元，最后以550万元成交。门店经理金龙云介绍说，只要房东有3%—5%的议价空间，高端市场上还是有很多的诚意客户愿意接盘的，而房东心里的议价空间在2%—3%，差距并不大。预计接下来的高端房地产市场继续保持交投活跃。类似的情况也从21世纪不动产上海锐丰东昌路店经理余冠华那里得到证实，据他介绍陆家嘴板块已难觅投资客身影；但这并不意味着他们已经彻底淡出，事实上诸如世茂滨江花园、仁恒滨江园、财富海景花园、鹏丽海景公寓等一线江景楼盘的3、4房大户型房源，仍然受到高端投资客的密切关注。这类投资客主要为境外人士和杰出企业家，对于出手时机，他们表示最好是在政策出尽、尤其是物业税出台后，如有让价幅度10%以上的特价房出现，也不排除会购入的可能。