楼市调控政策组合拳 “有效果还没到位”

　　“国5条”已满月，而“沪12条”也实施超过3周，重庆的房产税试点已经进入倒计时。

　　前天，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题通知》，第二套住房公积金比例不得低于50%，贷款利率上浮10%，停发三套房公积金贷款。

　　国家有关部门接连重拳出击，事涉房地产二轮调控效果如何的文章也屡见报端，“有效果还没到位”成了各方共识。

　　上海的一手房市场已明显出现量大跌、价微升的格局。在二手房市场，带看量、成交量锐减的同时，买卖双方因为对未来政策和市场的预判不同，导致许多人惜售，许多人持币观望。

　　房产税调节对象明确

　　近日，重庆市有关部门证实了即将率先试行房产税的消息，同时，关于重庆房产税的实施细则有了相当详尽的披露。从已经披露的细节来看，由于采取累进制和首套房不征税的措施，重庆房产税主要针对的调节对象将是拥有多套房产的富人或投资客。

　　近二十年来，最早进入房地产市场投机淘金的是类似温州炒房团这样有巨额资金的少数人，随着金融意识的觉醒和市场的始终向好，越来越多的人涌入房地产投机市场，炒房成了全民的话题。

　　经济学家金岩石指出，城市房地产具有出租、消费和交易三重属性，出租是中介性的需求，而居住和投资两种需求相比，买房投资的需求更为刚性，因为投资性收益必须以拥有房地产为前提，这种需求在房地产投资的风险高于收益时才会弱化。因此要化解城市房地产投资的刚性需求，释放更多的居住性住房供给，关键在于要改变房地产投资市场的风险和收益的不对称。

　　金岩石所希望的风险与收益不对称的改变，其实在国家提高交易税收比例、征收个人所得税等多条措施里都能见到踪影，但是其力度相比房产税而言都是轻量级的。每年征收房产税将成为投机者的心病，只要房地产增值的比例低于税收比例，那么就会出现亏损，投资者一旦因为风险担忧放缓甚至取消进场，等于变相地扩大了供给，房价就能保持稳定。

　　成交量锐减房价不跌

　　从9月27日到10月17日的三周时间里，上海的一手房市场成交面积最低为49.5419万平方米，最高为54.2411万平方米；而到了10月18日到10月24日，成交面积迅速下跌到13.4280万平方米，而在价格方面则显得风平浪静，甚至还有微幅的上涨。

　　长期从事房地产销售广告策划的兰博广告副总经理侯亮表示，不少开发商目前应对调控措施的心态是：调控是常态，上涨是大势。本次新政出台后，不少开发商对销量毫不在乎，坚持不降价或仅微幅降价。这就是为什么即使成交量陷入冰点，价位却未能相应做出调整的真实原因。

　　根据网上房地产和其他相关房地产网站曾经公布的开盘信息来统计，本月上海至少有50家楼盘采取了推迟开盘或减少开盘面积等措施，应对楼市调控所带来的市场压力。

　　有市场人士分析，大量投资客的离场是导致销量锐减的主要原因。易居中国的朱旭东告诉记者，刚需购房者受本轮调控的影响体现在房型选择的变化上，离场观望者的构成中，投资客的比例更高。

　　中高端物业惜售抬头

　　因限购影响，一些中高端房产的业主捂盘、撤销挂牌的现象正在上演。

　　记者走访中凯城市之光、国际丽都城、静安枫景等高档楼盘附近的二手房中介门店，了解到自10月中旬以来，这些高端物业带看量下降约20%，成交量下降约5成。但出人意料的是，高端物业的挂牌量并未出现前几次政策调控中随价格、成交量下降而出现抛盘猛增的情况，甚至还出现一定幅度的下降。

　　在长宁古北板块，交易行情的降温、限购政策的制约使得目前高端物业的挂牌量已较9月下降10%左右，议价周期也由之前的约1周延长至2-3周，业主惜售心态凸显。

　　21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，除政策影响、近期高端新盘热销之外，目前的宏观经济形势也是上述业主惜售的重要出发点。在人民币升值和通胀预期下，物业持有者追求资产保值、增值的诉求更加强烈，在没有更好的投资渠道可以替代之前，他们宁愿将资金继续放在房地产尤其是高端住宅物业上。要打破量跌价不跌的僵局，还是要靠供应的实质性增长。

　　有位不愿具名的沪上房地产专家指出，人们对通胀的预期越来越强烈，而银行加息的力度又远低于CPI的上涨幅度，用投资房产来抵御通胀很可能会成为一些中高资产和高收入人群的首选。一旦这种行为成为社会共识并付诸实施，将在极大程度上消解楼市新政的调控力度。该专家指出，政府有关部门在四季度将连续出台应对通胀影响的金融政策，他希望有关部门在出台政策时能对上述倾向进行必要的关注和预防。

　　【焦点关注】

　　深圳二手房将按评估价征税

　　备受各界关注的深圳二手房交易按评估价征税，在原计划启动时间前夕有了变化。日前，深圳市地税局表示，由于方案中部分细节尚待完善，加之一些技术环节问题需要解决，原定在本月正式启动的二手房交易按照评估价征税将暂时不会启动。具体何时启动，目前尚无明确的时间表，但地税部门表示：“该项政策一定会实施，这一点是肯定的”。

　　有相关人士透露，深圳市按评估价计税，实施方案远比预计的简单，不需要每一笔交易都找评估机构评估，而是由政府相关部门定期发布片区物业基准价格，在二手房交易中，按照基准价格征收。如果交易双方对计税价格存有异议，可以向相关部门提出复核。一旦按照评估价格征税，交易成本主要集中在营业税和个人所得税。按照现行的征税办法，不足5年的普通住房交易按差额的5%征收营业税，此外所有商品房交易都要征收差额20%的个人所得税。对于无办法提供房屋原值、合理费用的，个税将按照评估价的1%-2%征收。按评估价计税后，每套普通住宅房产交易税金将普遍增加10万元交易成本。

　　【焦点链接】

　　中国社科院报告称房价将跌20%

　　近日，中国社会科学院一份研究报告表示，本轮宏观调控措施将使得一线城市房价下降20%，预计从2011年下半年起，房价可能触底反弹。该报告认为，未来半年内，房地产行业总体融资规模将趋紧，同期CPI将会在今年9月见顶后回落，但在各种政策打压下，房地产市场需求会出现一定的萎缩，市场供给反而会逐渐放大。

　　报告还判断，未来一年人民币贷款月度增量有望回落至5000亿元，同比增速也可能继续回落至20%。报告预计，到2011年第一季度，房地产行业融资规模同比增速可能从2010年7月的40%回落至20%。(记者 罗震光)