应对限购 燕郊楼市“见招拆招” (2)

　　对策二：假社保、假完税证明随便挑

　　对于不愿落户在燕郊的购房者如何获得燕郊房贷呢？

　　“你要是北京户口，为买房子迁到我们这来，损失北京户口，也确实不划算，我们可以帮你搞到一年以上社保或者完税证明，这样也可以贷款。”在另一家楼盘的售楼处，一位售楼人员给北京户籍的购房者支招。

　　至于如何办理假的社保证明和完税证明，这位售楼人员却不愿过多透露。但一位长期在燕郊从事销售的中介工作人员向记者曝出了其中的“奥秘”。

　　“一般要为购房者提供假的社保和完税证明，开发商的风险很大，因此在燕郊多半采取的是开发商自己另外成立一家皮包公司，具有缴纳社保和完税证明的条件，再将购房者吸纳成这家皮包公司的员工，由这家公司出面，为购房者办理社保和完税证明，这样就合理合法了。”但根据相关部门的要求，贷款所需的完税证明要一年以上，即便是购房者可以成为上述开发商皮包公司的员工，又怎么能够开出一年以上的社保证明呢？“户口都能落了，一个社保又怎么开不出来呢？”上述中介人士如此解释。

　　“开发商之所以敢这么做，主要是银行一般都不会去查购房者的社保或完税证明是否属实。”一位不愿透露姓名的银行内部人士告诉记者，在实际批贷的过程中，银行的信贷部门主要核查的是央行的征信系统，核查内容仅限于购房者的贷款记录以及信用卡的还款记录，而社保及税收系统，则尚未与这个系统完全联网，银行即便是核查，也只是抽查而已。“不会每个都查，就像是之前频频出现的假收入证明，银行也未必能完全查出来。”

　　对策三：疏通银行异地放贷

　　解决户口和提供社保、完税证明只是燕郊开发商吸引客户的部分招数。

　　“我们老板正在和北京方面的银行沟通，如果沟通顺利，户口在北京的客户，来燕郊买房同样可享受房贷。”燕南园的一位售楼人员向记者透露，目前包括他们项目所在的许多燕郊楼盘正努力通过各种途径和北京的银行取得联系，提供北京方面的贷款。“能不能解决限贷还要看开发商的能耐，我们的问题不大。”

　　事实上，燕郊优势在于地理位置紧邻北京，交通便利，而物价消费却远低于北京，在燕郊出租车起步价只有5元，是北京出租车起步价的一半。在这些优势的吸引下，燕郊楼盘吸引了大批北京人入住，北京白领阶层成为燕郊楼市最大的消费群体。限贷政策一出，为保留北京客户，防止客户流失，一些开发商想出了上述异地放贷的“招数”。

　　“根据银监部门的规定，异地放贷是不被允许的，这里面有异地抵押物本身存在的估值风险，更有骗贷的风险。”个贷机构伟嘉安捷分析师吴昊告诉记者，由于存在异地估值的不同，房地产项目在异地贷款时可能面临资不抵债的风险。与此同时，抵押物在异地更不利于银行部门的监管，容易引发骗贷的情况，因此银监部门对于此种行为一直是严令禁止的。

　　但燕郊某中介负责人向记者透露，在该公司承接的业务中，确实有在燕郊买房在北京贷款的情况，“一般都是小银行的办事处或者分支机构，为了冲业绩才敢这么做”。

　　对策四：垫付贷款也能卖房

　　对于那些实在不愿做异地贷款的购房者，开发商又将采取何种招数呢？

　　“要是您实在不愿做异地贷款也成，我们先收您50%的首付，房子先做网签，但不做贷款协议，剩下那50%的缺口，交房的时候我们再想办法。”对于记者提出的不愿做异地贷款的要求，燕郊某开发商表示，自己可以采取垫付的方式为购房者先期垫付本应由贷款提供的50%房款，等交房后再以房屋做抵押申请贷款还给开发商便可。

　　“其实开发商就是要迅速回笼资金。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟表示，对于开发商而言，如果真的采取为购房者垫付50%房款的话，目的只有一个，迅速回笼50%的首付款。“开发商所谓的垫付，根本不用掏出来，而每个购房者都可以给它50%的首付，那短期之内便可以回笼一大笔资金，最关键的是，即便是申请贷款，银行放贷也要等项目封顶以后，一般要一年之久，这个钱一年之内开发商是拿不到的，还不如让购房者欠着自己的。”张大伟分析认为。

　　燕南园的售楼人员也坦言，楼市不可能不受政策影响，但影响能持续多长时间，影响程度有多深，还很难做出判断。“我们的楼盘还好点，有些楼盘直接动不了了，因此现在不快点回笼资金，以后情况如何还很难说。”