济南首个人居奖项目烂尾调查 谁动了9亿购房款(2)

　　圈钱质疑

　　调查显示，早在2004年，三联集团资金链就因房地产开发出现问题。

　　2005年9月20日，三联城市建设有限责任公司(下称三联城建)在《齐鲁晚报》刊登广告招募客户会员。29日，召开会员项目推介会，客户与三联城建签订预定阳光舜城锦绣苑商品住宅协议书，并于当日交付了数量不等(10万元、20万元和30万元)的权益保证金。协议书明确约定：三联城建阳光舜城锦绣苑项目预售许可证2006年前办理完毕，2007年12月31日将客户预定的房屋交付使用。

　　但三联城建未能履行协议，项目一拖再拖。阳光舜城“锦绣苑”的256户准业主未能如约拿到房子。

　　2006年6月，三联集团旗下山东三联房地产经纪有限公司(下称三联经纪)以同样名目向社会公开发售五证不全的彩石山庄房产。

　　“说是在售房，其本质是在圈钱，蓄意诈骗……”300余户按着手印上访近百次的彩石山庄部分准业主们对中国经济时报记者说，“9亿元售房款根本没有进入建设专项资金账户，监管部门严重失职，省市政府互相推诿。”

　　“三联集团为了掩盖自己的违法事实，以三联经纪的名义让购房者与其签订，一旦出事便可以‘弃车保帅’。”业主们指出：“更具有欺诈性质的是，《协议上》强调准业主们不是购买三联集团的预售房，而是自愿加入三联经纪成立的所谓21世纪不动产区域置家会会员后，由三联经纪委托三联集团开发彩石山庄。但之前业主们必须与三联集团员工签订一份以内部员工名义认购三联经纪开发建设的彩石山庄的协议。为了套取更多现金，还让三联城建进行担保。”

　　记者从多位购房户两份协议书上得到证实，自2006年9月，彩石山庄的购房者首先与三联集团员工签订一份以内部职工名义购房的协议，双方再与三联经纪签订委托三联集团代为开发彩石山庄的协议。购房款全额交付三联经纪后，由三联经纪开具盖有其财务专用章的收据。

　　而彩石山庄的规划许可证，直到2006年12月7日才由济南市规划局予以批复，其白领公寓和水晶花苑的商品房预售许可证至今尚未批复，但彩石山庄商品房预售持续火爆上演3年之久，直到合同承诺的2008年交房时间逾期。

　　自2008年逾期尚未交房以后，经购房者强烈要求，协议书加盖了三联集团的公章。

　　即便三联集团在彩石山庄项目中存在诸多法律问题，但济南市建委与济南市房地产业协会，依然于2008年2月为三联集团颁发了“2007年度济南市房地产开发企业综合信用评定AAA级企业”。

　　2009年，彩石山庄依然被列为济南市重点房地产项目，尽管该项目已经停工两年有余。

　　预售款担保制度失范

　　9亿元的预售款，到底如何监管？其监管背后的风险与责任到底由谁承担？

　　2005年开始，济南市建委曾就商品房预售款监管问题提出多种方案。最终决定实施预售款担保制度，并制定《商品房预售款监管实施细则》，引入市场中介机构，通过担保公司、商业银行对商品房预售款进行监管。政府不再承担资金监管的风险和责任，政府管理部门只对参与的中介机构资格进行审核并监督实施。

　　在这一基础上，形成了所谓的“济南模式”，当地主管官员当时称，新办法实施后，对商品房预售款监管达到了100%，“济南模式”一度被看作商品房预售款监管市场化运作的创新，建设主管部门曾有意在全国推广。

　　根据新办法，开发商预售商品房时，应向购房人提供由担保公司出具的《商品房预售款监管责任担保书》，担保公司有权对其担保的预售款使用进行监管。

　　在预售款监管期间，如出现开发商未按《济南市商品房预售款监管实施细则》规定使用预售款，而造成预购人损失(实际缴纳的房价款)的，预购人有权要求担保公司承担担保责任。

　　此外，开发商应当在商业银行开立商品房预售款专用账户，将预售款全部存入银行监管专用账户，委托开户银行为预售款监管银行，由开发商、预售款监管商业银行和担保公司三方签订监管协议书，并将商品房开发项目工程施工合同建设投资上限的120%作为重点监管资金。

　　本报记者从购房者提供的《商品房预售款使用责任担保书上》看到，由三联集团与济南置业担保、山东明基担保股份有限公司、山东中和投资担保有限公司共同签署的担保书明确：在预售款监管期间，如出现开发商未按规定使用预售款，造成购房人损失的，购房人有权要求担保公司承担责任。这意味着，担保公司有责任向购房者退还数亿元的购房款。但为彩石山庄提供担保的三家公司中，济南市置业担保有限责任公司的注册资金有3000万元，明基担保股份有限公司、山东中和投资担保有限公司的注册资金分别为5000万元和8000万元。

　　“三联集团的彩石山庄彻底让济南的商品房担保制度成为笑柄，监管者们与被监管者之间到底达成什么样的默契只有他们自己心里清楚。”“铁哥”告诉本报记者，“我们多次到市建委要求担保公司按照合同行事，但至今没有任何结果。”

　　购房者维权

　　自2008年10月31日按照合同三联集团交房的日子逾期以来，彩石山庄的购房者们无数次找到三联集团进行维权活动。

　　无数个彩石山庄购房者从不认识到认识，后来大家自发成立维权委员会。2008年底，维权委员会成立起初，三联集团还向准业主们承诺交房的日期。

　　但随着时间的推移，彩石山庄建设没有任何动向，业主们的反映和诉求逐渐发生改变。一些人要三联集团按照合同退回房款，并赔偿违约金，也有人敦促三联集团抓紧时间交房。

　　而在业主们追问9亿元购房款的真正流向时，三联集团不是以“投到地里去了”推诿，就是以“被银行扣去了”搪塞，或者以无钱盖房也无钱退款予以拒绝。到后来，三联集团以“商业秘密”为由拒绝向这些准业主们透露9亿元购房款的去向。

　　业主们不禁发出这样的疑问，“无钱盖房”的三联集团，从哪儿来的钱在被国美收购的老三联家电旁边，又开了一个规模更大的新三联家电？

　　记者多次前往三联集团总部联系采访时，也看到这个颇具规模的新三联。尤其是新三联更具创意的广告词，“这，才是真正的三联。”

　　购房者讲：2009年5月20日，准业主们终于在三联大厦见到三联集团的总裁张继升等人，因双方分歧较大，结果是问题不但未得到妥善解决，反而发生肢体冲突。

　　“我们无法理解，我们的合法权益得不到保护，政府部门有严重失职行为，我们需要政府出面解决问题，维护法律尊严，维护社会稳定。无论是济南市还是山东省政府都没有正面答复。”业主们告诉中国经济时报记者，“但在我们的维权活动中，无论我们到济南市市委市政府还是到山东省委省政府，都会遇到维护稳定的人民警察。就连曾经到北京国家信访局上访者也遭到警察的调查，一些维权委员会的成员向警察写下‘保证书’后才予以释放。”

　　2010年以来，这些购房者每周一周二不约而同到山东省委省政府上访，但“省上至今没有任何正面答复”。

　　“我们在维权，政府在维稳。”购房者如是说，“我们的每一次上访都会有警察到场，但政府却不履行自己的行政职责，更奢谈服务性政府的职能转变。”