大连将出商品房预售金监管办法 比限购更具威力

　　近日，包括北京、深圳、成都、浙江等省市陆续正式出台了《商品房预售资金监督管理暂行办法》，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，且商品房预售资金应全部存入由银行监管的专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。此政策预计将于12月初全面执行。昨日，记者从大连市国土资源与房屋局获悉：大连有关商品房预售资金监管制度的研究工作正在进行，政策发布及执行时间都不会太遥远。业内人士预计此举或引发开发商资金链紧张而导致房价下降。

　　A 【政策解读】

　　预售资金将由银行专户监管

　　根据新办法规定，商品房预售时，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，应按照一个预售许可申请对应一个专有账户，购房人应当将购房款直接存入专用账户。

　　此外，房地产开发企业应编制预售项目用款计划，按照“地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记，并达到购房人可单方办理转移登记的条件”等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。如果开发商违反了资金监管的相关规定，主管部门将暂停其在本市所有开发项目的商品房预售，责令限期改正，并将其违法违规行为予以公示，记入企业信用信息系统。

　　具体的操作方法

　　1 房地产开发企业与监管银行签订预售款监管协议，确定监管账户，并由开发企业向商业银行报送相应工程进度清册等资料；

　　2 预售款监管协议纳入商品房预售许可的申请要件；

　　3 房地产开发企业按照预算工程进度向监管银行申请预先调用相应进度预售款；

　　4 监管银行结合工程监理单位出具的证明资料，在确定前一期工程已达到相应进度后，拨付相应款项；

　　5 房地产开发企业、监管银行向房产管理局按拨付期报送拨付款情况并予以公示。

　　B 【政策前景】

　　执行时间表待定

　　“其实在上世纪90年代的时候，国家已经出台了有关预售款专款专用的政策，只可惜当时国家对这方面的监管并不严格，因此令这项规定有点流于形式。不过从目前情况看，中央调控楼市的决心比以往任何时候都要大，因此执行力相信会有所加强。但鉴于此前部分调控政策存在‘上有政策，下有对策’的迹象，因此关键仍然要看地方政府以及银行的多方面配合才能确定政策效果。 ”陶勇指出。

　　另外，对此银行界人士也表示，对于在预售款专款专用的监管上，目前可能存在着执行上的难题。“在现有的商品房预售制度下，预售款的成交方式属于开发商与购房客户之间的事，银行其实是很难去有效监管的，这需要更多细节上的标准制定，不然单靠开发商主动将预售款缴入到专款账户，将是一件相当难实现的事情。 ”

　　此外，据记者了解，目前有城市已在“监管”环节上，将直接升级至账户由政府“托管”，楼盘预售款将由当地房产局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地产部门的审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。