10月份房价上涨依旧 业内称房企明年或降价出货(2)

　　考验

　　成交量低迷将持续至年末

　　明年地产巨头或降价出货

　　成交量的下滑无疑将令开发商的资金链在未来一段时间内经受更严峻的考验。事实上，房地产开发企业本年资金来源中利用外资数量的强劲涨势也透露了这一端倪。

　　数据表明，1月至10月房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0%。其中，利用外资539亿元，增长43.3%；自筹资金21553亿元，增长50.7%。

　　“外资上涨已远超过总资金上涨幅度，这说明热钱流入，尤其是房地产行业，并且开发企业自筹资金中，也有可能有热钱的流入。”陆骑麟对《经济参考报》记者说。

　　其实，房地产开发资金中外资上 涨 迹 象 一 直 呈 越 来 越 明 显 的 趋势。据相关统计数据，自2009年5月起，房地产开发资金来源中的外资资金同比增幅一直是负数，而从今年6月起，外资资金的同比增幅开始转正，并呈现迅速增长。仅6月份当月利用外资的资金额达81亿元，超过了4月和5月份的总和70亿元。业内人士普遍认为，其背后的主要原因是在人民币升值的大背景下，外资既可分享人民币升值带来的资产增值，又可获得丰厚的投资回报。

　　除 了 提 醒 注 意 外 资 热 钱 的 流入，一些机构还认为，数据从另一个侧面也反映出开发商资金压力正逐渐上涨。专业人士表示，房企新近的财务数据在一定程度上证实了这种猜测。

　　徐枫分析，从三季报流动比例一项来看，四大地产商中，万科的短 期 偿 债 能 力 最 低 ， 且 与 金 地 一样，今年三季度较去年同期指标下降，这有可能使万科短期资金需求量加剧。公开市场信息显示，今年万科拿地比较激进，仅今年8月就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166 .5万平方米，购 地 金 额 高 达7 8亿 元 。 而 根 据《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，土地受让人分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年；首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。“对类似万科这样的拿地大户资金压力比较 大 ， 要 求 快 销 以 维 持 稳 定 资金。”

　　从营业活动产生的现金流量净额来看，徐枫表示，尽管整体现金流量净额未必为负，但营业活动产生 的 现 金 流 量 净 额 四 家 公 司 均 告负 ， 表 明 不 仅 不 能 支 持 投 资 和 偿债，还要借助于可收回投资和借债来维持现金流量。“这是一个危险信号。前三季保利的营业活动产生的现金流量净额达到-261亿元，比市况很差的2008年第三季度还恶劣。”

　　不仅如此，四大地产商前三季度净利润同比均下滑，如果将净利润与营业活动产生的净现金流量联系起来看，徐枫认为，这表明企业利润质量不高，除了利润操纵的可能外，其原因可能是回款不及时、存货积压。她进一步预测，明年在四大地产商中，保利、万科有可能将率先降价出货，届时将在更大范围内拉动一手住宅价格进入下行通道。

　　从中期来看，整个行业将不可避免地面临调整和洗牌。地方重点房地产企业和全国龙头企业的房地产营业收入集中度将继续增加。中小发展商的生存环境堪忧，“不过他们中的一部分也有不错的选择，就是被兼并。”徐枫说。记者　王涛　北京报道