开发商何以“不差钱”？(2)

　　变身房地产贷款的途径

　　经营性物业抵押贷款主要通过以下几种方式变相沉淀在房地产企业。

　　置换原有开发贷款变相延长了房地产开发贷款期限。通常情况下，房地产开发贷款多为1至3年期的短期贷款，且需到期一次性偿还贷款本金。经营性物业抵押贷款置换原有开发贷款后，将贷款期限延长为5年以上，更多是10年以上，将开发商的短期债务转化为中长期债务，大大减小了开发商的偿债压力。

　　置换股东或关联方借款的贷款可以再次流入房地产项目建设或用于偿还贷款本息。贷款发放至企业账户后即视同企业的自有资金，企业自主支配，银行无权对其用途进行限制，更无法对其进行监控。开发商的股东和关联企业可以将信贷资金重新投入房地产项目建设，并且可以规避银行发放房地产开发贷款时对“四证”、项目资本金等的审查。开发商的股东和关联企业还可以用这些信贷资金来偿还房地产开发贷款的本息，如果用来偿还利息则具有杠杆作用和放大效应。

　　置换项目资本金的贷款直接增加了开发商的权益性资金。该类置换贷款名目繁多，如直接发放超过房地产项目最低资本金要求的贷款；对现有房产进行评估，对评估增值部分直接发放贷款，在评估过程中往往存在刻意高估的现象；在分期开发建设的项目中，对前期的销售收入投入后期建设的资金进行置换。

　　支付工程款、装修款本身就是房地产项目建设的一部分。信贷资金直接流入房地产开发项目。

　　上述四类贷款约占北京地区经营性物业抵押贷款的92%，流入房地产项目建设的可能性最大。

　　把好信贷资金之门

　　目前的经营性物业抵押贷款管理比较粗放：一是缺少专门的会计核算科目。多数银行没有设置专门的会计科目对经营性物业抵押贷款进行核算，一般放在其他中长期贷款科目核算，不便统计和管理。二是对原借款使用情况的真实性缺乏有效核实。各种置换贷款，对原有借款使用情况的真实性缺乏细致的调查核实，尤其是用来置换股东或关联方借款的经营性物业抵押贷款，对原借款的使用情况更是难以核实；三是贷后管理形同虚设。置换股东、关联方借款的贷款，贷款发放后即视为企业的自有资金，银行无权对其用途进行监控。

　　有鉴于此，在国家严控房价的特殊阶段，为配合宏观调控政策实施，建议暂停发放以置换房开贷、置换股东借款、置换项目建设资本金、支付工程款、装修款为用途的经营性物业抵押贷款。为了保障房产新政实施效果，促进房地产业健康有序发展，降低房地产相关贷款风险，建议对存在土地闲置及炒地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的开发商一律禁止发放经营性物业抵押贷款，从而彻底堵住房地产开发贷款管理的漏洞。

　　监管部门应尽快建立经营性物业抵押贷款的管理制度，规范贷款操作流程；积极发挥窗口指导功能，引导辖内金融机构审慎发放经营性物业抵押贷款，防止变相为开发商融通资金。作者： 孙国栋 赵海滨 张亚军