北京多个新盘采取低开策略 给老盘带来巨大压力

　　“9.29”第二轮房产新政调控以来，耽搁不起的待入市新盘纷纷放弃了原先的“高价入市”幻想，定价策略正在悄然发生着改变。来自搜房网、亚豪机构的调查数据显示，在通州、大兴、奥北这些楼市热点区域内，近期开盘的纯新盘价格，均比区域内在售楼盘价格低出不少，其中差别和区域均价相比能低上3000-5000元/平方米不等。业内人士表示，在目前的敏感期内，开发商对开盘定价慎之又慎，主要原因是楼市走势越来越不明朗，在10月份北京楼市再现 “价量齐跌”的背景下，那些拖无可拖，不得不开的楼盘也只能尽量以区域低价入市来博取眼球，力争“开门红”。

　　多个新盘采取低开策略

　　10月23日，位于大兴南中轴路的一品嘉园项目开盘，主力户型从最小60平方米一居，78-86平方米两居、113-138平方米三居种类齐全，而此次开盘10000元/平方米的销售均价也着实让人吃惊，目前大兴区域内在售楼盘销售价格基本集中在18000元/平方米左右，更有高者仍在22000元/平方米左右的区位徘徊，一品嘉园此次的低价面目，引起了区域内不少开发商的震动。“这么低的价格？不会吧？”当本报向区域内多个楼盘询问此事时，多位开发商项目负责人都惊讶不已，颇有些无法相信，同时也表示，“果真是这一价格的话，确实对我们的在售部分和即将开盘的房源影响很大。”

　　而在本报致电一品嘉园销售热线询问时，项目销售人员证实，近期开盘的项目一期确实定为均价10000元/平方米，但只有少部分户型房源可享受这一价格，实际成交价格基本在12000-13000元/平方米。 “虽然我们项目位置相对较偏，不在大兴核心区，但是相比其他项目价格优势很大，且在建部分已封顶，预计2011年下半年入住。”销售人员如是说。“现在北京单价万元以内的楼盘几乎已经看不到，这个项目开盘价格在区域里确实够低了，肯定也会给其他后续开盘项目在定价方面带来很大压力。”亚豪机构市场研究总监郭毅表示。

　　近期走“低开”策略的远不只一品嘉园一家，东五环附近上月某新开盘项目即以低于周边区域均价5000元/平方米左右的价格开盘销售，引起震动，率先举起北京楼市新盘大降快销的“大旗”，如今基本已经销售一空。而通州区域内某近百万体量的大盘近期也为“开盘定价”头疼不已。“项目这么大体量肯定得分三期以上开盘，碰到这么个节骨眼也确实头疼，蓄客已经有大半年时间，开盘时间拖了好几次才定在11月中，如果不开，已登记客户肯定不满意，公司对今年也有销售回款的硬指标，一旦开了价格要是不合适，一期千余套房消化起来难度太大，销售一旦不理想后面就更难卖了。”该项目负责人私下交流时表示，原计划的开盘价格已经调整了好几次，从最开始的20000元/平方米已经落到了如今16000元/平方米左右的心理价位，比周边在售项目普遍低上2000-3000元/平方米，即便如此，开发商心里依然 “没底”。

　　纯新盘低价入市给老盘带来巨大压力

　　搜房网统计数据显示，预计11月即将入市的楼盘中，本就为数不多的纯新盘普遍均采取低开入市策略，开盘销售价格均比区域在售均价低出不少。这也让位于这些纯新盘周边的在售老项目如临大敌，担心不已，已经在酝酿价格随之调整加以应对，生怕这部分新盘“炸弹”一入市，将造成之前一直“硬挺”的区域价格体系瞬间崩塌。

　　多位业内人士接受采访时预测，今后一段时间内，纯新盘低开的现象很可能将越来越多。按照传统规律，开发商年底开盘主要是有资金需求，为了快速实现销售任务和资金回笼，开发商一般都会采取低开策略。目前楼市看跌情绪高涨，因此今年底的新开盘项目更是面临着巨大的“低价换销售”压力。