北京：购房需求从梯级置业转向一步到位

　　楼市二轮调控迄今已逾月，在限购、限贷、加息等一系列“组合拳”的作用下，市场走向呈现迷茫，然而，综合政策、市场、需求等多方面因素，新政后的楼市热点很可能将从郊区新城向内收缩，重新回到城市核心区，像位于西南三环的万年花城已成为市场热点，9、10月销售额高达10亿元。

　　●因素一：

　　限购令使终极置业

　　浮出水面

　　终极置业群体的涌现是楼市重心向核心区偏移的重要支撑。

　　首套房限购，二套房执行认房认贷的严格认定，且首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍，一系列信贷限制举措，令楼市传统的“梯级置业”的置业观开始面临挑战，而同时一步到位的终极置业观念开始出现，并有取代传统置业观，成为当下刚需置业主流的势头，进而从客观上带动楼市热点回归核心区。

　　“正常情况下，刚需购房者因为资金有限，往往会先买套小的，或者郊区房，以后再通过贷款或者家庭资金援助以小换大，然而，限购令出台后，这种逐步升级的置业方式显然不可能实现，二套首付、利率的上升加大换购成本，并且契税也是一项很大的支出，这样一来，还不如在首次购房一步到位。”九九房市场部负责人认为，因为直接跳过了以小换大、以偏换近等诸多环节，因此与传统的置业群体相比，终极置业群体对楼盘的各项指标要求显然更高，对产品、配套有着近乎苛刻的要求，而整体素质高、配套成熟的核心区楼盘则成为这一人群的首选目标。

　　而来自在售楼盘的信息也证实，终极置业群体已逐渐成为购买主力。位于西南三环的万年花城濠景销售人员表示，与之前相比买房人的关注点从价格转移到交通、配套等居住属性上来，主要客户虽然还是25-35岁左右首次置业的年轻群体，但需求上有了变化，如之前对零居、一居需求较多，而目前二居、三居的比重变大。

　　“因为是要住一辈子的，所以除了选择可满足人口增长的中、大户型外，地段、配套更要过关。”在项目现场，一位买房人这样表示。据了解，经过持续热销之后，万年花城目前在售的皆是精品房源，其户型除了少量全朝南的60平方米一居以外，还包括部分南北通透的90平方米的两居以及135平方米的三居。此外，该项目所在的西南三环区域离西单、复兴门等传统城市中心很近，周边又有规划中的地铁9号、10号、16号线分布，更重要的是经过前4期开发，社区已十分成熟，社区内京城著名重点教育机构北京小学分校也已经正式开学，大盘成熟氛围和完备的配套使该项目成为终极置业人群的首选大盘。

　　●因素二：

　　保值需求促置业杠杆

　　向核心区偏移

　　如果说终极置业人群是楼市热点向核心区位移的市场基础，那么对资产保值的迫切需求则是核心区楼盘走热的另一大动力。

　　催生保值需求热潮的首要因素是越来越强烈的通胀预期，尤其是三季度以来，CPI持续高位运行，涨幅由7月份的3.3%扩大到9月份的3.6%，创造创23个月来的历史新高，而根据交通银行金融研究中心发布的研究报告，10月份CPI同比增幅将在3.8%-4.4%之间，即便取中位数，10月CPI同比增幅也达到4.1%，而目前一年期存款基准利率为2.25%，即便10月20日起上调0.25个百分点，也仍然处于负利率状态，以前三季度CPI平均涨幅2.9%来计算，一年期存款的实际贬值达到0.65%。在这种情况下，如何优化资产配置跑赢CPI成为众多财富人群考虑的问题，而优质房产则成为其首选对象。

　　所谓优质房产即抗跌指数高、增值潜力大的楼盘，这就注定了核心区的高端物业将会成为这一类需求的首选目标。“一般来说，市中心的房源抗跌性要比郊区强，有现有配套或强力规划支撑的片区，比配套优势、规划优势不明显的片区优势强。”业内人士表示。

　　事实的确如此，在对在售项目价格进行统计对比后发现，今年上半年一次调控后，北京约有一半无折扣楼盘集中在三环以及三环内的城市核心区。以西南三环为例，即便在楼市整体低迷的大环境下，区域内房价仍然保持稳中有升的态势，区域内万年花城等项目的售价虽未出现大幅度上调，但始终涨幅稳，项目9、10月销售破10亿元。

　　“核心区楼盘价值的另一大保证是稀缺属性，尤其是在目前三环内开发见底的背景下，核心区的楼盘基本上卖一套少一套。”业内人士表示，上述万年花城项目之所以能够持续受捧，与这一特点也不无关系。据了解，西南三环区域目前在售新盘已经寥寥无几，而随着西南三环的土地稀缺放量，万年花城所在区域未来的供应量还将急剧萎缩。从目前区域楼市的供应来看，总规模高达200万平方米的万年花城很有可能将成为区域房源未来唯一的持续供应者。