新政催生商业地产热 房企涌向投资开发商业项目

　　在楼市政策重拳出击下，广州的住宅市场如履薄冰，而在亚运会的“助兴”下，受政策影响较小的商业地产则成了“香饽饽”。 据记者了解，有的开发商把旧厂房通过修补的方式快速改为商业项目，在还没有取到产权证的情况下，就开始对外销售“经营权”;还有的开发商把烂尾多年的项目重新建商用物业。业内人士认为，这些旧厂房改商、烂尾建商等行为有鱼目混珠之嫌，暗存诸多风险。

　　读者报料：无产权旧厂房改商售经营权

　　近日，记者接到热衷于投资商铺的李先生的报料，称白云区某旧厂房改建为“创意产业园”，开发商在还没有拿到产权证的情况下，开始大刀阔斧地销售经营权。

　　据李先生介绍，该项目占地面积约4万平方米，原来是广州某冰箱厂制冷设备一、二号大院，两年前冰箱厂搬迁，某开发商即接手厂房旧址，分两期来改建成为商业项目。项目一期已经完工，由两栋高达四层的楼宇组成，首层为商铺，二到四层主要用来办公。

　　“从地理位置上来看，该项目位于白云新城，有着无可比拟的总部价值、业态价值、交通价值、商圈价值等。”李先生告诉记者，“但是，目前该项目的开发商在迟迟拿不到产权证的情况下，就开始销售经营权，真担心交了几十万的首付之后，开发商逃之夭夭。”

　　李先生表示，今年以来，在楼市政策重拳出击下，广州的住宅市场如履薄冰，商业地产则成了“香饽饽”。“在投资客涌向商业地产的同时，多个中小型开发商也纷纷看好商业地产项目，把旧厂房改建为创意产业园等商业项目，真担心有鱼目混珠之嫌。”

　　记者调查：买经营权好过短租

　　针对李先生的报料，本报记者本周实地走访了改创意产业园项目，发现，开发商给客户的买经营权和短租两种方案中，在年份、面积等都相同的情况下，买经营权要比短租少花300多万元。业内人士认为，开发商有诱逼客户买经营权之嫌。

　　在该创意产业园的销售中心，当记者表明想租一个商铺做投资用态度之后，一位销售人员告诉记者，目前有两种销售方案可供选择，一种是短租，不受时间限制，可以是一两年，也可以是多年。但短租要逐年递增租金，第一年不变，第二年租金递增5%，第三年及第三年之后，租金每年递增10%。

　　“第二种方案，”该销售人员继续介绍到，是买商铺的经营权，时间为15~18年。合同协议上会标明：如果两年内开发商拿回产权来后，租户可以再以每平方米6000元或高一点的价格来补地价。如果两年后，开发商没有拿到产权，会在合同上注明，把原来你们交的钱退回，还会以不低于10%、不高于20%的利润回报给租户。

　　当记者在犹豫不知道要选择哪种方案时候，该销售人员继续介绍到，买经营权要比短租划算很多。接着，他给记者算了一笔账，以277平方米的商铺，租15年为例，买经营权所用总价为：35元/方x277方x12个月x15=174.5万元;短租总租金合计共：5048116.46(元)=504.8万元。十五年总租金与经营权总额比较：504.8元-174.5元=330.3元。“也就是说，买经营权要比短租节省好几倍的资金，要选商铺，肯定买经营权好过短租。”

　　前车之鉴：商业地产惊现鱼目混珠

　　李先生告诉记者，开发商圈钱走人的现象比比皆是。据他透露，今年上半年，在白云某国际皮具城交了首付50万元诚意金之后，没有想到最后期待的商铺没有拿到，开发商还以种种借口拖延不退还诚意金，最后经过无数次的登门拜访及法律途径才要回那50万元的诚意金。

　　据了解，今年上半年，该国际皮具城在广州连续做了多期广告，大肆宣扬投资商铺的回报率，不少热衷于投资商铺的“发烧友”都交付了高达50万元的诚意金。最后该皮具城走向“死亡”的边缘，不少投资客的50万元成了“肉包子打狗——有去无回”。

　　知名商业地产专家陈瑞标表示，商业地产的投资热潮是一种“沉重”的繁荣，能真正实现多方共赢的项目，真的是凤毛麟角。

　　记者观察

　　谨慎商业地产的“糖衣炮弹”

　　当商业地产趋好之时，不少投资客开始蜂拥至商业地产，被“热潮”冲昏头脑的投资客不曾料到自己已经深陷开发商的“糖衣炮弹”里。

　　众人皆知，投资商业地产利润丰厚，但不知利润是与风险并存的。很多开发商为了吸引投资客的目光，声嘶力竭地高喊“10%高回报率”，部分投资客禁不住这些赤裸裸的诱惑，在没有调查该商业项目背景及利润可信度之后，就一股脑地钻进去，以至最后无法自拔。尤其是，今年以来，在住宅市场受调控、股票市场双双受挫的情况下，商用物业的诱惑成了投资客的致命“杀手”。

　　当投资客追捧之后，在暴利的诱惑之下，部分开发商也开始打着“商业运营商”的旗号蠢蠢欲动，以低价承包一些一度荒废的厂房仓库等进行包装、拆分，然后再招商、出售。毫无疑问，如果能获得成功，无疑为投资者和经营者找到一个新的掘金点。但是，这些由“二房东”开发的物业，在未来发展前景、运营团队实力等都没有保障的情况下，蕴含着巨大的风险，一旦失败，投资客只能自担风险。

　　对投资客而言，一定要谨慎商业地产的“糖衣炮弹”，不能被“时局”冲昏头脑，盲目陷入开发商所设的“圈套”中，最后落个“血本无归”。

　　专家支招

　　王美舟：未取得产权证出租违法

　　从李先生叙述的案件中，某旧厂房改建的创意产业园出售商铺经营权的行为实际是出租商铺行为。根据建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有权证的”。据此，可以认定该创意产业园在未取得产权证的情况下就出租的行为是违法的，出租人将依法受到有关部门处罚，承租人也因此无法办理营业执照，因为无照经营将会被取缔。

　　林海：手续要完备硬件要到位

　　关键是要看相关手续是否完备。目前政府对住改商的政策并不十分明确，对日后的运作会否有影响?改建后的硬件能否满足商业使用要求，如停车位、交通疏导、消防设施等等，这些在投资过程中都要考虑清楚。

　　朱辉：二房东卖经营权风险大

　　市场上出现的一些通过重新包装再转卖经营权的商业项目，对投资者来说风险是比较大的。毕竟这些运营商都是“二房东”，所经营、销售的物业都是租回来再进行包装、拆分，然后出让一定年限的经营权。万一“二房东”在销售完毕后不再交租，那么，实质的经营者就会面临业主收回物业的风险。

　　温伟杰：改建最大风险是产权

　　旧厂房、烂尾楼改建商场，最大风险还是来自产权许可问题。一般来讲，这类改动是很难得到相关部门批准的。即使某些开发商经过公关拿到改造证，同样可能存在操作手法问题而爆发问题。购买或租赁此类物业有以下风险：被政府查封、物业方“走佬”，按金或押金拿不回来等。另外，经过改造的此类项目，可能因经营需要对物业进行重大改动，破坏了建筑结构，可能给日后经营带来坍塌风险。如果购买风险则更大，除非是政府公开招标拍卖，手续齐全。

　　申格联：要索取竣工检测报告

　　经过改建的商业物业，只要预先按建筑规范做好质量检测和结构加固，是可以避免安全风险的。购买或租赁这种物业，最好要向开发商索取建筑质量保证书和政府部门的有关竣工检测报告。

　　陈瑞标：没有产权难追讨赔偿

　　经营权属于转租行为，必须经过产权人同意，而且在与产权人合同期内，转租行为也应该与租赁条例一样，不得收取超过3个月的租金作为按金，没有按照此种规定，属于非法经营行为。一旦发生纠纷，因产权不存在，被骗者没法追讨赔偿。