市场迎机遇 写字楼老盘咸鱼翻身变“抢手货”

　　近日，位于六一环岛的佳盛广场以“国际级写字楼”盛装面市，引起了众人的关注。

　　据悉，该项目于上个世纪90年代末兴建，其商业项目经历十余年的停滞，如今终于得到了“新生”。

　　其实，在东街口、六一路等福州中心地段，不少“写字楼老盘”同样也迎来了销售鼎盛期。

　　业内人士称，在商业地产红火的2010年，有部分开发商趁着东风另辟蹊径，寻找市中心良好地段，盘活一些二手商业地块，重新“包装”上市，将其打造成写字楼市场中的“抢手货”，这种“短平快”的方法不失为一种淡市里的新出路。

　　好地段集中发力

　　“仔细观察这些重新活过来的老项目，会发现它们的共性所在，那就是地段好。”业内人士郑先生称，这些老项目凭借着自身的优势地理位置，早已成为开发商眼中的黄金宝地。

　　位于东街口黄金商圈的中庚青年广场 (论坛 新闻)，最受投资者青睐的便是其良好的地段。据悉，这一项目早在上个世纪90年代就开始兴建，但因种种原因，尚未销售便停工，后四易其主，被中庚集团以1.065亿元拍下。中庚的加盟，让这一项目尚未公开，便有投资者通过种种关系欲抢占一席之位。9月28日，中庚青年广场正式开盘，整层认购，其售价达到每平方米2万多元，但销售势头良好，在极短的时间内，就去化70%以上，创造了写字楼销售的奇迹。

　　一客户直言不讳，“对青年广场这个项目并不陌生，已留意很久，这样的好地段现在已是不多见，再加上中庚的品牌，自然成为抢手货。”

　　近期让投资者眼前一亮的佳盛广场，则位于六一环岛周边。这个项目的前身为“运盛凤翔大第”，当时开发为住宅与商业相结合的群楼，住宅项目早已销售，商业项目却因种种原因搁浅。但随着这些年城市发展，六一环岛的市中心地段愈发被看好，佳盛广场便有了“新生”机遇。据了解，目前佳盛广场推出整层及半层销售，前往咨询的人为数不少。

　　好地段的老项目迅速盘活，让不少开发商看到了商机。据了解，目前市中心好地段的老项目已越来越多地被关注，是否介入、可否盘活，成为开发商研究的课题之一。

　　住宅转向写字楼恰逢时机

　　“事实上，这种老项目开发并不是什么新鲜事，”一业内人士称，“前两年，住宅项目的老改新曾盘活不少项目，例如曼哈顿广场 (论坛 新闻)、奥体都市花园 (论坛 新闻)等，如今这股风刮到了写字楼市场。”

　　写字楼市已今非昔比，一业内人士称，写字楼的春天到了。一方面，海西建设如火如荼，未来将会有越来越多的知名企业入驻，高端写字楼以及CBD需重新规划，正因此，上至政府下至开发商，对于写字楼等商业有了重新认识及规划。但福州写字楼断档严重，市场需要好产品出现。

　　另一方面，楼市新政从严，从二套房到限购令，再到传闻中的限价令，住宅始终是调控的对象，但写字楼商业地产却一直是“避风港”，开发商争相开发写字楼，不失为一种新出路。据悉，为了可持续发展，进军商业地产实现企业的多元化经营，被列入不少品牌开发商的战略决策之中。尤其是对于福州市场来说，地少粥多，偏紧的土地供应政策让很多开发商不得不重新开始审视一些市中心老项目的价值，以获得更多的开发空间。

　　当“二传手” 销售短平快

　　那么，对于市中心写字楼的老项目来说，开发商乐于接受的最主要原因，除了地段外，还在于当好“二传手”，可以实现短平快。“事实上，其利好的一面显而易见。”业内人士林先生称，老项目省去了不少的前期工作，例如报建、打地基等前期工作就省了，相比较而言，开发周期比一手地块往往短了一至两年时间，省时省力，回报率却很高。“当然，老项目或者二手地块，往往都搁置多年，出售方心理预期并不太高，接盘者或者合作方往往可以用较低的资金，或者有利的条件进入，后期的利润自然有了十足的把握。”此外，据记者了解，政府部门对老项目的接盘者，有相关的优惠政策，比如在配套费或各种规费上减免等。

　　当然，有业内人士指出，老项目的热销还在于时间差，赢得头彩。在本报上周的商业地产专刊里曾粗略地统计了一下，未来的商业地产将会达到30多个，高端写字楼项目亦有十余个，在未来的北江滨CBD将吸引许多有实力的名企进驻，但这些写字楼项目最快也要明年底或后年面市，那么对于这些市中心老项目而言，无疑具有更早推向市场抢占先机的优势。再加上目前投资者转向商业地产，纷纷出手，这些盘活的老项目无疑成为“抢手货”。

　　□提醒

　　写字楼关键找准定位

　　“并非所有的开发商都可以接手老项目。”业内人士称，老项目有其弊端所在，闲置时间过长、产权不明晰、前期规划过时等，那么，只有那些超强解套能力的开发商，才可能有实力接招。

　　接手的开发商要有良好的协调能力，处理各方关系；此外，还要有强大的资金能力，在短时间内，先拿巨资偿还债务，将原先断裂的资金链续上，并马上可以着手后续的开发。仅有这些还不够，写字楼市场早已今非昔比，开发商必须具备有国际化的开发经验，全面规划一个现代化商业需求的产品，从车位到写字楼的空间布局，现代科技的运用、后期的物业，以及运营管理等，都需要开发商全盘规划。“当然，这些老项目本身也是对开发商的一个警醒。”业内人士称，这些老项目早在上世纪90年代开发，但一旦遭遇金融危机以及供求矛盾、定位模糊时，便会发生资金链断裂、项目搁浅的事件，给开发企业及品牌造成巨大的影响。正因此，写字楼市场并非一帆风顺，亦要谨防“滑铁卢”事件。“或者有强大的资金实力保障，或者找准定位，切勿一哄而上、盲目接手开发。”