江苏海安法院：开发商“一房两卖”入狱服刑

　　“一房两卖”是开发商采取欺诈手段获取不当利益的常用手法，其之所以成为一种商品房市场的潜规则，皆源于司法实践对此行为是民事欺诈还是刑事诈骗的定位存在争议。

　　今天刊发的稿件给开发商提个醒儿，“一房两卖”离入狱服刑并不遥远。

　　——编辑手记

　　新闻

　　日前，江苏海安县法院对一起开发商“一房两卖”案件作出刑事判决。

　　有关法律规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人或出卖给第三人，导致商品房买卖合同不能实现的，购房者可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　由于“一房两卖”，出卖人仅承担解除合同、返还房款、赔偿损失的民事责任，于是在商品房交易中，开发商为了寻求高价、套取资金，“一房两卖”大行其道，引发纠纷无数。

　　“一房两卖”

　　今年48岁的尹青松(化名)是江苏海安县旺发房地产公司总经理、法人代表。

　　多年来，房地产开发行业诱人的利润吸引了越来越多的人参与，而尹青松却认为乡镇房地产开发竞争不激烈，地块便宜，开发成本低，于是带着开发队伍到海安县的边远乡镇大兴土木，开发房地产。

　　但这次尹青松失算了，他所开发的房产无人问津，资金周转发生困难。

　　2004年9月8日，尹青松参与海安县一块3014平方米的土地挂牌拍卖，原本368万元的起拍价，尹青松最终以896万元获得。

　　由于尹青松把大量的资金压在房地产中，一时无法缴纳高昂的土地出让金。于是，他以高于同期银行贷款利率或优惠购房为条件，向社会各界集资365万元，但这与近900万元的土地出让金相比，还有500万元的资金缺口无法填补。

　　2004年10月，尹青松向刘某借款缴纳中标土地出让金，并向其承诺借款的本息作为其优惠购买该地块商品房的购房款。

　　2006年1月，刘某得知该地块被国土部门收回，尹青松无法开发商品房后，向其索要借款。情急之下的尹青松向刘某推销其公司开发的商品房用以抵债。刘某将尹青松开发的四套商品房以抵债的形式买下。

　　此后，尹青松又以超低价格，将其他已经卖出的房产再次“一房两卖”套取资金。

　　两次“一房两卖”，尹青松均以公司名义与他人签订合同，但购房者拿着公司提供的钥匙准备搬入新房时，方知房子早已另有主人。

　　购房者寻找尹青松却无法与其联系，便找到当地政府。

　　2007年12月12日，当地政府向公安机关报案。

　　2008年1月7日，公安机关立案侦查时，尹青松逃往外地。

　　2008年11月3日，尹青松在北京一出租房内被北京警方抓获。

　　罪与非罪

　　2010年5月，海安县法院开庭审理此案。庭审中，“一房两卖”是民事欺诈还是刑事诈骗成为控辩双方争议焦点。

　　控方认为，尹青松以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，“一房两卖”，骗取对方当事人的财物，构成合同诈骗罪。

　　尹青松辩护人认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

　　对于“一房两卖”，最高人民法院规定的是出卖人承担解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失和不超过已付购房款一倍赔偿责任的民事责任，而非刑事责任，控方将“一房两卖”行为上升到刑事责任，违反了我国刑法的罪刑法定原则。

　　控方认为，我国《刑法》第224条规定：“以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。”

　　被告人尹青松“一房两卖”严重扰乱市场秩序，符合合同诈骗犯罪的构成要件。依照最高人民法院、最高人民检察院《追诉标准》第69条规定：“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员以单位名义实施诈骗，诈骗所得归单位所有的，数额在5万至20万元以上的达到数额较大标准。”此案被告人利用合同诈骗数额已远远超过这一标准，应当追究其刑事责任。

　　尹青松辩解，被告行为不是合同诈骗而是民事合同纠纷。