江苏海安法院：开发商“一房两卖”入狱服刑(2)

　　构成合同诈骗

　　“一房两卖”有罪还是无罪，是经济纠纷还是经济诈骗，开发商承担民事责任还是受到刑事追究？司法实践中存在争议。本案合议庭经过多次讨论，日前作出一审判决。

　　法院认为，被告人所有的旺发房地产公司因房地产开发需要资金，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中“一房两卖”，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为构成合同诈骗罪。

　　该公司未经中国人民银行批准，以高于同期银行贷款利率或优惠购房条件作为诱饵，向社会不特定对象吸收或变相吸收资金，扰乱金融秩序，其行为构成非法吸收公众存款罪。

　　被告人尹青松系被告单位直接负责的主管人员，其行为分别构成合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪。

　　被告人尹青松犯数罪，依法应当数罪并罚。

　　被告人尹青松、旺发房地产公司未能退赔被害人的经济损失，应从重处罚。

　　依照《中华人民共和国刑法》的相关规定，判决被告人尹青松犯合同诈骗罪和非法吸收公众存款罪，数罪并罚，决定执行有期徒刑4年，处罚金13万元；旺发房地产开发公司处罚金18万元。

　　一审宣判后，尹青松在法定期间没有上诉，一审判决已经生效。

　　说法

　　“一房两卖”构成犯罪的法律特征

　　此案审判法官接受采访时，对“一房两卖”罪与非罪的区别进行了说明。

　　“一房两卖”，指房地产开发商作为出卖人先后以两个商品房买卖合同，将同一个房屋出卖给两个以上买受人。

　　根据物权登记对抗主义和债权平等原则，如果“一房两卖”所产生的两个合同，两个买受人都没有对所购房屋进行过户登记，买受人同时主张合同权利时，开发商享有选择权，即有权选择最后取得房屋的产权人；如果其中一个买受人已办理了过户登记手续，则该房产归已登记一方所有，这是物权优先债权的基本原则。

　　由于“一房两卖”必然导致其中一位买受人买卖合同目的不能实现，其原因是出卖人缺乏诚信行为造成，应当重点惩处。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定认为，考虑到购房者与房地产企业之间存在明显的强弱之分，为杜绝开发商不当滥用优势，促进公平，对房产销售规定了处罚性赔偿制度，即“双倍赔偿”责任。

　　《合同法》和最高人民法院司法解释规定了“一房两卖”的民事惩处办法标准，那么是否可以理解“一房两卖”仅是民事争议，不存在刑事犯罪的可能？

　　法官认为，这种理解是错误的。其实，不少民事行为包括合同行为，只要当事人越过界限，便要承担刑事责任。

　　首先，主观上合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商的意图是无偿占有买受人的财物。

　　其次，在具体行为上，构成合同诈骗罪的开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋；也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等，企图骗取买受人的财物占为己有；还可能在签订合同取得买受人的购房款后，打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得的对方财物等；一些行为人在违约后虽然表示要承担责任，实际上却编造种种借口加以搪塞，或者采取“拆东墙补西墙”的方法敷衍对方，甚至干脆携款潜逃，这些行为均不能认定其具有承担违约责任的实际行动。从司法实践来看，开发商“一房两卖”取得两笔以上房款后逃匿，是合同诈骗最显著的特征。

　　结合本案开发商尹青松“一房两卖”的具体行为分析，一是尹青松明知推销的商品房已销售给他人，无法履行合同的情况下，仍隐瞒真相，采取欺诈手段向其出售。二是尹青松所属的房地产公司已资不抵债，没有履行合同以及承担违约责任的能力。三是尹青松携款在外，根本不想履行合同。

　　尹青松主观上具有非法占有的故意，而且数额较大，其行为完全符合合同诈骗罪的特征。

　　专家说，要想防止开发商“一房两卖”致使购房者得不到房屋的类似情况发生，买房人在签订买房合同后，应立即向房屋登记机关申请预告登记，这样，既可以防止开发商“一房两卖”，还可以在出现争议时取得房屋所有的优先权。(孟亚生)