陈淮：投机性需求政府永远会限制

　　“政府永远会对投机性购房进行限制。”11月12日，在山西首届房地产金融论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡建设研究所所长陈淮给与会者解读二次调控时表示，眼下的二次调控政策没有退出时间表，中国房地产业不能指望卖三套房、四套房来维持和发展。

　　调高利率并非针对房地产

　　11月10日晚，央行宣布，从16日起上调存款准备金率0.5个百分点，这意味着银行可贷给开发商的项目资金收缩。此前的10月20日，央行也曾上调人民币存贷款基准利率，此举加重了购房人的购房负担，影响了楼市的后市销售。连续两道前堵后追的急律令，各大媒体传出“开发商的日子不好过了”的消息。

　　但陈淮认为国家调高利率，取消首套房两成首付并非针对房地产。“10月份，CPI已经涨到4.4%，政府担心明年1月这个数会涨到3%到6%，利率上调是从全盘经济考虑。”陈淮说，两成首付政策是在2009年保增长的大背景下出台的刺激经济的短期优惠政策，风险由银行来承担，但长期承担这种低于正常风险临界点的贷款比例，恐怕会超出银行的负担。

　　陈淮称，我国目前执行的仍是低利率政策，近期仍有升息可能。现在就感到资金吃力的开发商，明年会更难。

　　楼市调控会成为常态

　　“改善性需求也是刚需，政策却影响了多数置业者的购房计划。”银行停止发放三套房贷，提高二套房首付比例后，一线城市及省城大户型销售受到影响，部分购房者认为新政有失公允。

　　陈淮介绍，欧美各国对投资性投机性购房有明确限制。更何况中国是个人口多、城市化进程加快，地区发展不平衡的国家。所以，政府对投资性购房限制是必要的，三套房购房的限制措施会越来越紧，只是今后的形式有所区别。“楼市的调控政策将会成为常态存在，不会退出。中国楼市不可能依靠卖三套房、四套房来维持和发展。”陈淮说，房地产业必须适应政策和市场环境，开发商不能总想着一挺就过去了，适应不了趁早金盆洗手，退出江湖。

　　未来5到10年，住宅仍显短缺

　　“未来5到10年中国仍然是全世界最大的住房需求市场。”陈淮认为，中国房地产业在解决了“大多数人有房住”的问题后，下一步要解决的是“所有人都有房子住的问题”。扩大保障性住房的覆盖范围，实现应保尽保。“现在城镇中农民工有1.49亿人，还有两亿人等在城市门口。”目前，到了城市的农民工都没有房子住，从这个角度来看，我国的住房仍是绝对短缺。

　　另外，在未来10年时间里，全中国城镇居民住房开始从脱困期向改善期转变。同时，中国城市结构存在问题，需要调整。不能把城市化资源、政策过度集中于沿海特大城市，要向二三线城市发展。

　　陈淮认为，上述几个问题最好的解决办法，仍要依托房地产业合理均衡的发展。(记者 戎紫冰)