限购六周楼市量跌价滞 深圳市场观望情绪浓厚

　　自9月30日“限购令”出台至今已历时六周，深圳楼市走势如何？业内人士喜欢用“量跌价滞”一词来概括。其实，从成交量下跌的幅度、速度看，用“量泻价滞”来形容更加贴切。

　　深圳市规划国土委公开数据显示，上周，深圳新房成交453套，环比下跌了10.83%；成交面积4.19万平方米，环比前一周下降14.98%。成交量延续前一周的下跌趋势，创下近三个月来的新低，第二轮调控政策的效力进一步显现出来。

　　最近六周，深圳新房成交量下跌趋势十分明显，下跌幅度非常巨大。限购令出台当周，新房成交多达2598套。限购后第一周成交量急泻至1401套，急跌46%；限购后第二周再缩量到507套，相比限购当周下跌八成。随后两周，成交量有所反弹，也仅有800套左右。最近两周，深圳新房成交量结束反弹，调头向下，连续下跌。上周成交量只及限购令出台当周的一成七，跌幅达到83%。

　　同期，深圳新房成交均价从22380元／平方米跌至18000元附近，有约两成的跌幅。业内人士认为，实际上，新房价格并未出现下跌，而是更多呈现高位僵持的特点。均价下跌主要是成交结构影响的结果，即大户型、中高价住房受限购令影响不能成交，实际交易的多为中低价位、中小户型的房子，从而拉低均价，形成新房价格下跌的错觉。

　　限购以来，二手房市场走势比较奇特。其成交量变化主要受到二手房交易核定征税传闻影响。因有消息称，深圳11月1日起二手房核定征税，导致此前一周，二手房周成交量冲到6554套的高峰，比9月周均多出一倍以上。最近两周，因政府宣布暂缓推出核定征税政策，二手房成交量迅速回落到1900套至2100套的理性区间。

　　按深圳中原三级市场成交数据，上周全市二手房成交均价为15468.17元／平方米，环比下降了20.98%；与限购令出台前基本持平。深圳中原分析师认为，最近深圳二手房均价的下跌主要是受成交结构的影响，楼价实际变动不大。创辉置业经理侯先生介绍，梅林一村一套109平方米的二手房，半年前就以260万元放盘，上周成交了，业主实收260万元，并未降价。

　　深圳房价在调控中何去何从

　　中介看平自住客看跌

　　第二轮调控中，深圳房价何去何从？缩量滞涨局面将向什么方向突破？地产中介与消费者看法并不一致，不过近期看涨的人士明显处于下风。

　　昨天，中原经理指数首度发布。它通过对各城市中原地铺经理的问卷调查，每周收集经理人对于当周市场走势的最新看法，经过汇总和统计，最终形成报告。

　　上周的中原经理指数结果显示，大多数经理人认为价格和成交量的走势将保持平稳，看平的人数占比分别为73%和72%；价格和成交量看升的人数占比分别为 22 %和 19%，环比有所升高；而看跌的人数占比则分别为 5%和 9%，环比小幅下降。调查数据显示，限购令执行以来，深圳楼市并没有出现经理人大比例看跌楼价的情况。

　　多数中原经理人分析，目前深圳二手房成交量正处于低谷，而政策面却不断趋紧，预计近期市场仍将继续处于低潮。成交量低位徘徊，回升的过程将会较为漫长，而价格维持小幅的波动。

　　部分自住型市民相信房价会有两成以上的下跌。在一家农产品公司任职的刘先生结婚在即，一直希望拥有一套属于自己的新房。恰巧他的一位朋友近期也在紧锣密鼓地准备买房结婚。7月以来，他们相约看了不少楼盘，尤其对坂龙片区的一家新盘感兴趣，但价位超过2万元／平方米，超过了他们的承受能力。结果双双均未出手。

　　“第二轮调控后，国家又在上调存款准备金率和利率，调房价的决心非常坚定。”刘先生表示，到明年中，一些小地产商就会顶不住的；至明年底，房价下调会成趋势。“个人预期，坂龙片区的小户型从目前的2万元有可能降到1.5万元以下，届时我就会考虑买房了，期望房价回到七八千元也不现实。”

　　部分业内人士分析深圳房价走势

　　楼市或现以价换量局面

　　量泻价滞的深圳楼市未来将如何运行？深圳中原市场部总监王世界的回答是，成交量的大幅萎缩将推动开发商展开各种促销让利活动，未来新房市场或许会出现以价换量的局面。

　　在深圳湾口岸一豪宅楼盘售楼的袁先生亲身感受到了第二轮政策调控的威力。进入11月，他尚未售出一套房。“其他同事的遭遇也差不多。”袁先生说，限购令影响非常大。目前，市场上仍存在一定的买房意愿和购买力，但过不了户，以别人名义买，又风险太大。平时、周末看楼客比10月少了很多，比限购前的9月份，减少了一半以上。

　　“新盘首周销售率只有20%左右，市场确实有点冷。”好益康集团副总经理肖英铎感叹，作为开发商，他考虑最多的就是想办法把房子快点卖掉，越快越好。

　　二手房业主放盘也较以前积极。在深圳一知名地产企业任高管30年的胡先生一直看涨房价，也在前些年连续买入了多套住宅。最近，他开始频频抛售。“本月，我刚卖出位于万科华府的一套88平方米的房子。2008年底以10108元／平方米买的，卖出时实收23500元／平方米，赚了115万元。”胡先生预测，深圳房价在现有水平上最大跌幅可能会达到三成，深圳楼市将进入真正的冬季。明年初可能会出现第一个低点。主要理由有二，一是限购令只许深圳户籍家庭购买两套，而在售的多数深圳新盘推出的是“双拼”、甚至“三拼”户型，这意味着这些新盘基本无法卖出，而这类户型的二手房也难以找到符合资格的下家。限购令不解禁，楼市成交量不可能持续放大。二是房价不跌，政府使命未完，必有储备政策陆续释放。

　　随着成交量的萎缩，市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下，深圳开发商最近频频推出各种营销活动，以此吸引客户前来购房。促销手段不断翻新，既有打折、减款、送面积等传统的方法，也有借力明星音乐会、世界模特小姐大赛等文化活动吸引眼球，引起买家关注的新做派。

　　一位资深业内人士预测，现阶段，开发商促销力度有限，做法委婉，但随着“隆冬”到来，不排除出现今年二季度那样的新盘大幅低开，在售楼盘打八五折甚至八折的“重头戏”。(记者 谭建伟)